所谓资产管理是指委托人将自己的资产交给受托人，由受托人为委托人提供理财服务的行为。资产作为每个企业必不可少的重要部分，通过有效的资产管理，可以充分利用已有的资源，优化资源配置。

      而在商业地产的运营过程中，资产管理及运营是其最核心的模块。相对于住宅开发，商业地产资本运作方面的难点在于短期的大资金投入与长期资金收益的矛盾，它的收益远不如住宅来的那么干脆直接，因此，对于商业地产来说，怎样获得充足的资金及低成本融资是决定其运营成败的关键。当前的大市场环境下，资产管理运营已成为商业地产开发商必须重视的环节！

      商业地产“轻资产化”：‘ 两万 ’启动商业地产的轻资产模式

      2014年下半年以来，以万科、万达为代表的地产开发企业纷纷启动了其商业地产业务的轻资产化模式。先是万科在2014年9月与凯雷达成合作协议，将自己的9个商业地产项目90%的股权出让给凯雷，自己变身为“小股操盘”的“打工仔”，实现了万科商业地产的“轻资产、重运营“。随后，万达商业地产2015年一开年就公布了与光大控股旗下的的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议的消息，4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币，这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。

     “两万“启动的轻资产模式发展，引领了商业地产行业的发展方向，促进形成三种主流的轻资产运行模式：①以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资产管理模式；②以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式；③集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人。

     为此，中国商业地产联盟专家委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟先生指出，无论是提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，还是在短期内提升业绩，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。因为，“轻资产化“有利于提升企业资产的流动性，提升净资产回报率（ROE）　。企业根据自身的发展环境及战略需要，会做出理性的选择，所以无论是选择重资产运营还是轻资产运营，相信其都是经过深思熟虑的。时代在进步，财富观与企业理念也在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化；但是，服务于企业的可持续、健康发展，是资产经营的永恒诉求！

     “轻资产化“经营的途径：售后回租、REITs、商业信托、合作开发

      途径一：以“售后回租“实现轻资产化
      售后回租是工业企业常用的一种融资方式，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款，只不过交易对手由银行换成了租赁公司。售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外，还可以将该固定资产移出表外，在回租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。
     途径二：以“REITs“实现轻资产化
     REITs即房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段，包括股权型REITs和债权型REITs。它集合了中小投资人的资金投资于成熟的商用物业，聘用专业机构作为物业运营管理人，以租金支持来实现投资的安全性，以上市交易来实现投资的流动性，实现安全性、收益性和流动性三者较好的结合与平衡，是成熟期商用物业最适合的融资工具之一。
      途径三：以“商业信托“实现轻资产化

      商业信托是指以信托方式经营商业或获取利益分配所成立的一种非公司型的企业经营组织，具体动作为受益人出资形成信托财产，由受托人进行管理处分；而受益人取得受托人所发行的受益凭证，就受托人管理处分信托财产收益享有请求分配的权利。它可以说是REITs的升级版，具有更高的灵活性，是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具。

      途径四：以“合作开发“实现轻资产化

     考虑到目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小难以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。其中，万科采用的就是这个模式，其与凯雷的合作就是专业的商业地产开发商与专业的头管理机构和作的典型案例。万达则异于万科转让成熟的商业地产项目给凯雷，选择了用新建项目与投资机构合作。

     针对这四种“轻资产化“的经营途径，杨建伟先生有话要说。首先，地产公司采用售后回租方式进行融资还是一个灰色区，目前主要是针对一些中小型地产企业，是支持中小商业地产开发项目的重要资金来源之一。但中小低产企业的信用较差，往往在以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时常常不能履约回购，造成不良影响。其次，在中国的商业地产行业现实情况下，是不太能够支持REITs的实现的，主要是过高的物业价格造成过高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，难以覆盖同     期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立。

      当然，凡事有弊则有利。就好比商业信托模式，它可以实现资产出表或者大部分出表，开发商可以实现“轻资产+重经营”，实现“小股操盘”，而专业的商业地产运营上可以解决资金不足问题，实现在商业信托支持下的运营扩张。相信在未来金融机制不断完善、资产管理不断升级的发展前景下，商业地产的“轻资产化“发展会迈向更精彩的道路！

     案例分享：万科的“轻资产“之路　
     经历了一系列互联网思维和国际化探索之后，轻资产成为了房地产行业龙头万科追求自我裂变的方向。在万科总裁郁亮提出轻资产运营命题后，万科商业地产方面的轻资产路径正逐渐明晰。

     一、“小股操盘”下的轻资产模式
     据万科总经理郁亮表示，以前成万科是“大股操盘”，在与人合作项目时，占一半以上的股份，所费的奖金较多。转型后，万科只占小股份，通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率。利用“小股操盘”模式，可以用最少的资金撬动项目。
2013年11月27日，北京北郊昌平区的金隅万科广场在寒风中开始试营业，当天即吸引6万人涌入这个近14万平方米的购物中心。对于金隅万科广场，万科已将90%的股份卖出，万科只占10%的股份。金隅万科广场是万科集团首个大型区域购物中心，是其在商业地产领域的重要实验。

     二、再玩“轻资产”模式
     2014年9月5日，万科以16.51亿元的价格出售旗下万狮置业90%的股权，并与买方（RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED）就万狮置业的未来经营及管理订立合营公司协议，万科仍将负责万狮置业旗下项目后续的开发与运营。其中，买方是一家主要从事中国境内物业投资的新加坡公司RECOSIA CHINA PTE LTD.旗下子公司。万科此次出售万狮置业90%股权，体现了其在“轻资产，重运营”模式上的进一步探索。
      万科表示未来不会持有旗下商业资产主要的股权，而是将商业资产部分股权出让给资金实力强的合作伙伴。但同时，万科会成立专业的商业运营公司，长期负责商业物业的运营
。
     三、万科商业模式趋于成熟
     目前万科布局的商业产品有三大类型：万科广场、生活广场和邻里家，分别对应5万平方米以上区域购物中心、3万平方米左右的集中商业区以及更小规模的社区商业，定位全部是针对周边居民的社区型或者区域中心。