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华润置地大概率参与天津城投混改 涉资近80亿 
   2018-11-9   中国经营报 

 

天津市属国有企业的混合所有制改革正在不断推进。

近日,天津城市基础设施建设投资集团有限公司(以下简称“天津城投”)旗下天津城投置地投资发展有限公司(以下简称“城投置地”或“标的公司”)在天津产权交易中心挂牌增资。此次增资是为了推进标的公司混合所有制改革(以下简称“混改”)。

据天津城投的一位工作人员介绍,天津城投主要分为几大板块,其中城投置地是集团旗下的主要做房地产项目开发的公司。

多位天津市地产界人士向《中国经营报》记者表示,华润置地(01109.HK)与天津城投的合作早就在天津传开了,华润置地参与标的公司混改的可能性最大。

记者向华润置地和天津城投方面发去采访函,但双方对此事均未作出评价。天津市国资委相关负责人回复记者称,相关情况正在核实中。

华润置地可能性最大?

在增资方的资格条件中,共计有7项要求,其中3项对于企业规模和运营实力提出了十分具体的要求,分别为:1.自身或其控股股东、实际控制人为世界500强企业;2.意向投资者自身或其控股股东、实际控制人需为“2018中国房地产百强企业”前50名企业;3.需有丰富的高端商业运营经验,持有运营单体建筑面积在15万平方米以上的综合性商业购物中心数量不少于3个。

《中国经营报》记者根据资格条件中提出的两项企业排名进行梳理,符合条件的房地产企业主要包括恒大、碧桂园、万科、保利地产、绿地控股、华润置地、金茂集团、中粮地产、中海地产等几家企业。

公开信息显示,恒大、碧桂园两家企业业务多集中在住宅开发领域,综合性商业中心数量和体量不相符。

一位知情人士透露,并未听到万科参与天津城投旗下公司混改的消息。一位天津地产界的人士分析,对于刚刚介入天津建工集团混改的绿地来说,再次参与天津城投旗下公司混改的可能性不大。绿地控股方面的人士也向记者表示,并未听闻绿地参与天津城投旗下相关混改。

尽管关于标的公司旗下银河国际购物中心与保利地产的传闻由来已久,但一位接近保利地产的人士表示,此前保利商业确实打算接手银河国际购物中心,但是现在没听到保利要参与天津城投旗下公司混改的消息。

多位行业人士分析认为,对于其他几家企业,未有各方往来的信息。综合来看,关于增资方的相关条件,华润置地方面最为符合。

华润置地天津公司的一位工作人员表示,对于此事,现在不方便回复。

业界早有传闻

天津地产界一位行业人士表示,关于华润置地参与天津城投旗下公司混改的消息在天津已经成为了公开的秘密,是有高层的授意。

关于华润置地参与混改,今年初就有消息传出。

2018年初,有相关网站发文称华润置地将收购天津银河国际购物中心,文章称:“通过多方交叉信源显示,银河国际购物中心或将投入央企华润置地的怀抱。”

就在标的公司在天津产权交易中心挂牌的第二天,华润置地商业地产华北大区相关负责人在一场发布会上表示,下一步商业华北大区将加速在北京、天津这样的战略型城市布局万象城、万象汇产品,让华润商业继续保持为具有引领性、开创性的优秀商业地产品牌。

根据发布会信息显示,华润置地商业地产华北大区已进入天津等13个城市,在营商业项目达9座。

记者并未在天津发现有关华润置地已经开始建设商业广场的任何信息,现阶段也没有万象城、万象汇等华润置地的商业产品。不过,今年4月,天津市宝坻区区长在接受媒体记者采访时表示,已与华润万象城项目方签订框架协议。

在《对增资有重大影响的相关信息》文件中,记者注意到其中有一条披露为:“截至评估报告日,天津市海河逸城置地投资发展有限公司尚未办理房屋销售许可证,尚未进行竣工验收。”

虽未提及具体项目名称,但是记者从公开信息了解到,该项目案名为“南开悦玺”。而城投置地此前开发的楼盘从未使用过悦玺作为项目名,但华润置地则有一条名为“悦玺”的产品系。该项目于2018年9月7日获取预售证,并在9月20日开盘,总户数为522户,共计7栋楼。目前已经销售300多套,高层价格在3.7万元~4万元/平方米,洋房在4.2万元/平方米。

一位对天津国有企业混改持续关注的专家接受《中国经营报》记者采访时表示,这种国有企业的混改或者是增资,通常情况下都是有了投资意向的企业才会挂牌。混改最重要的是资产对价,一个投资关系的形成往往需要此前的长时间了解,投资关系形成之前会有一个讨价还价的过程。

天津城投仍控股

公开信息显示,天津市自2017年就已全面启动国企混改工作。天津市委书记李鸿忠在今年1月份召开的“天津市进一步深化国有企业改革工作会议”上,明确指出“我市国企改革已进入任务最艰巨的‘交卷时刻’,是我们再也不能失去的最后机遇期”。

公开信息显示,此次参与混改的企业,除部分公益类企业继续保持控股地位外,功能型企业如资本投资运营类、金融类企业采取相对控股,竞争类企业如房地产、百货零售、内外贸、施工建设等,国有资本尽量退出。

“目的就是让社会资本真金白银进来,那就得让他有话语权,以此引领企业的下一步战略发展方向。”天津市国资委党委书记、主任彭三在接受媒体记者采访时说。

从集团层面统计,截至目前,今年天津混改成功项目已达3个,且天津市均让渡控制权。但此次混改完成后标的公司的控股权仍然掌握在天津城投手上。

标的公司挂牌信息显示,该公司拟募集占总持股金额49%的资金,用以业务发展、加大项目投资力度、支持公司未来整体发展,并可偿还公司负债,优化资产结构。拟募集资金总额不低于79.34亿元。

挂牌信息显示,目前标的公司出资结构为:天津市海河建设发展投资有限公司(以下简称“天津海河建设”)持股79.7%、天津市政投资有限公司(以下简称“天津市政投资”)持股11.47%、天津城投持股8.83%,合计100%。

增资完成后,标的公司股权结构为:乙方持股49%、天津海河建设持股40.65%、天津市政投资持股5.85%、天津城投持股4.50%,合计100%。天津海河建设、天津市政投资均为天津城投全资子公司。增资完成后由天津海河建设合并财务报表。

标的信息显示,标的公司设财务总监和财务经理各一名,财务总监由天津城投及其一致行动人推荐,财务经理由乙方推荐。标的公司财务实行财务总监和财务经理联签制。

两住宅项目处在停工状态

记者在标的公司挂牌文件中注意到,标的公司的主要资产为住宅、商场、酒店三大类,其中部分项目可能会对增资产生影响。其中包括城投置地在天津梅江地区的三个项目仁湖里、爱湖里和雅湖里。

增资文件显示,仁湖里项目和爱湖里项目全部商业尚未进行销售。雅湖里项目二期尚未进行竣工验收,商业部分尚未办理不动产权证。爱湖里商业总面积3184.11平方米,其中可售面积2367.54平方米,需移交面积816.57平方米。

除上述项目外,标的文件中还有两个项目一直处在停工状态。

城投置地在2011年9月经天津市土地交易中心摘得48号地土地使用权,并签订土地出让合同。该地块至评估基准日仍未开工建设。同时文件中提出,为配合全运会市容建设,对上述地块进行了围墙改造、临时停车场等与房地产开发项目无关的工程施工。

城投置地位于天津市河东区的和馨家园项目,因涉及拆迁纠纷,截至评估基准日只完成了部分打桩、基坑支护和地下建筑工程,后续无法继续施工,该工程已于2015年2月停工,尚未重新开工。

记者了解到,标的资产还包括天津市知名的银河国际购物中心和海南的希尔顿酒店(已于今年9月28日开业)。截至评估基准日,银河国际购物中心涉及30家公司诉讼纠纷,大部分涉及公司为商贸公司。

关于银河国际购物中心的运营以及对增资企业商业地产板块的发展规划,在标的公司择优方案中也做出了体现。

在标的公司投资价值描述中,内容主要为:“充分利用各方股东的优势资源,通过结合战略投资者在商业运营等开发领域的优势,积极参与并主导区域综合开发,探索长租、养老产业、产业园区等多元化创新。”

 
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