《21世纪》：如何找到适合我国国情的商业地产模式？目前的百货商场、超市、MALL以及其他创新的商业地产模式中，哪一种才是最适合我们的？

　　黄国雄：商业地产发展模式选择首先必须具有超前性，起到先进先导先行的作用，要通过零售业来指导生产，引导社会，推动城市建设和城市面貌改造；第二，要注意适度性，商业地产发展模式选择必须建立在一定的经济基础上，要考虑现实购买力、潜在购买力和未来购买力；第三，要保持可持续发展，开发与经营结合，我们的现状是开发与经营脱离；第四，购物中心是一个庞大的建筑物，与周围的环境是不是协调，与整个城市的国民经济发展是不是协调，需要考虑；第五，不能忽略生态性，要研究商业生态平衡的问题，包括购物中心业态之间的关系。在这方面，我们已经走出了自己模式，包括铜锣湾在内，都在起步，在兴建自己的管理模式；最后，还必须考虑共赢战略、长远发展的问题。如果盲目开发，只能导致商业资源被破坏，影响新模式给广大消费者的印象。目前我们就存在这样的问题，商业街越搞越长，越搞越宽。

　　21世纪商业模式的代表现在应该是购物中心。为什么这样说？我们把购物中心分三个层次：一个是城区式的购物中心，像东方广场；第二是属于社区式的购物中心，是为社区服务的，现在美国、英国基本上已经开始重视社区商业的建设；第三就是城郊型的商业中心，就是我们现在提的MALL。这是经济发展的产物，它必须考虑经济发展，与经济发展相配套。GDP在一千美元到三千美元的可以进行MALL试点，三千美元到五千美元开始进入起步时期，五千美元到一万美元则可以进入发展时期，一但GDP达到一万美元以后，MALL将逐步走向成熟。离开这个规律乱建MALL，是注定要失败的。

　　陈智：商业模式不是定数，我们经营理念的核心是市场决定一切。市场有需求，就有这样的商业模式出现。最终来说，我觉得造MALL要把握的是一种以人为本的精神，顾客需要什么，市民需要什么，目标对象需要什么，我们就做什么。

　　我们到底需要什么样的商业模式？中国这十几年以来，GDP每年都保持百分之九以上的增长速度，财政收入也超过两位数，应该说目前看不到中国经济有大波动的可能性，或者说是有遭遇经济挫折的可能性。这样的情况下，居民平均可支配收入每年都大幅度增长，特别是城镇居民，他们的消费理念和消费方式就会出现改变。购物中心在中国的出现，就迎合了这种改变。我们的MALL从2001年开始起步，短短几年时间内，已经形成了一个独特的形态。此外，MALL的出现推动了我国商业地产的发展，市场的需求使商业地产出现了巨大的开发量。最近几年有关于商业地产是否存在泡沫的讨论，现在可以检验了，谁把市场调查做到位，谁就能做好商业地产。美国MALL的今天就是中国MALL的明天。

　　刘耀东：购物中心很特别，和零售业不一样。我们在便利店购物也就五六分钟，但如果去一个百货公司，起码要花半小时。而购物中心设计的目的，就是让你在里面消费两个小时。因此，购物中心不是目的式的消费，而是发现式的消费。我们到购物中心，有许多功能可以享受，餐饮、电影、娱乐项目等。但怎样才可以吸引客户停留？

　　相关统计显示，现在每年每个美国人在购物中心里平均停留的时间是65分钟，这个时间还在逐年减少。生活形态步伐迈得太快，人们在一个地方停留的时间越来越短，怎么样使消费者在里面停留更长的时间，是每一个现代化购物中心必须要思考的问题，如果从这个角度来看，购物中心和休闲娱乐场所非常吻合。

　　现在的购物中心希望让消费者在里面体验，就跟看电影一样，购物中心也有剧本，有很多各种各样的商店，这些商店就等于我们电影里面的演员，购物中心的导演很重要，他应该能够把这些概念和商业中心结合在一起，但要做到这点必须非常专业。

　　黄怒波：我认为商业地产最有民族特色，有人类的共性，但是反过来却有非常强的地域性。我们的商业模式是不是一定要沿着西方走过的道路往下走？我不太主张用MALL概念来代表目前中国的商业形式。美国的消费区域非常清晰，购物就去MALL，娱乐去拉斯维加斯，吃饭也有吃饭的地方。

　　而我国正处在一个新的时代，新生活需要一个新的商业模式，尤其像北京海淀这样的地方。例如我们的大钟寺广场，我们考虑以休闲和生活为中心定位。继最早的百货商场、第二代的超市、第三代的Shopping Mall模式之后，我们希望把大钟寺打造成为“第四代商业模式”，即城市生活休闲中心。其最为明显的特征是，脱离简单的购物功能，聚集了购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能，其中的运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。

　　王永平：有人说MALL是商业的最高形式，把各种业态都涵盖了，我觉得这个判断不一定正确。MALL具有便利性，集结了很多商业的业主，给消费者带来很强的选择性，要求周边停车和交通状况都很好。但MALL仅仅只是一种商业形式，而不是具有替代性的商业。

　　MALL在中国的作用被夸大了。国外很多人不会把购物当做乐趣，购物就购物，要娱乐就去度假。美国的MALL之所以发展迅速，占市场很大份额，不是MALL形态本身有多强的竞争力，而是美国商业在起步时就已经是组团模式了。

　　国外生活习惯有两个区分。首先，工作区和生活区是分离的，CBD里没有那么多住宅，人们下班会离开工作区；但在中国，我们的商业和生活大量是混杂的，在街区里，甚至在居民楼底就有大量的商铺。美国的消费者，没有把购物和休闲娱乐混杂的消费的习惯，但是在中国完全有这个可能，而且很多人对此充满期待。有调查显示，中国人在商场里购物逗留的时间是全世界最长的几个国家之一，中国人在节假日会逛商场，会结伴购物。所以，把休闲娱乐和购物结合在一起，完全可以让消费者在里面逗留更长时间。

　　因此，MALL在中国应该改良。大钟寺提出的体验式消费，我觉得比较符合中国老百姓的需求，但能不能做到有很大难度，我认为，能否与当地的市场基础结合是最关键的因素。

    《21世纪》：目前，很多大型商业地产项目面临的窘境是：与开业前堪称浩大的宣传声势相比，开业后暴露出的问题似乎显得更为实在。出现这一现象的原因是什么？

　　刘维新：应该说投资模式与商业地产的成功率有直接关系。为什么这几年我国商业地产面临着上述问题并且成功率不高？我认为有以下几点原因。

　　首先，我们现在商业地产的开发者与实际运营者脱离了；其次，商业地产总量超出了市场的实际需求。商业地产要跟消费基础相吻合。消费基础由两大块组成，一是区域基础，二是流动人口，这两个因素构成商业地产开发的基本总量。目前有些地区的商业地产投资总量远远超出了消费基础；第三，商业地产的设计档次和消费基础不对称、不相适应。

　　《21世纪》：如何能更好解决目前我国商业地产经营管理上出现的问题？

　　焦青：开发商前期从办手续到拆迁、建设，以及后期的销售、招商，都是一些比较规范的东西，但是今后怎么样使商场能够经久不衰，变成百年老店？其中，管理模式非常重要，大钟寺国际广场提出的第四代商业模式，就希望能够尽量提供给大家一个很好的休闲、娱乐、体育、餐饮以及社交的场所，使购物更人性化、休闲化。这是我们对城市生活休闲中心和Shopping Mall的差异和理解。

　　为此，我们已经开始了中外结合的管理模式探索。最近，我们和诺丁山商业管理公司(禾田摩尔投资顾问有限公司与美国德斯沃特商业管理公司组建的合资公司)签订了今后的管理协议。德斯沃特在美国有多年的类似我们这样大的城市生活休闲中心的管理经验，而禾田摩尔对中国消费者有相当的了解。两者的有机结合，相信会使第四代商业管理模式能够达到软着陆的要求。

　　大钟寺国际广场招商和销售的过程中，我们已经提前让我们的国际管理公司和国际管理团队介入，这个介入的过程也是对大钟寺项目今后可持续性发展理顺的过程。

　　张天翔：管理者在规划阶段就介入，能避免设计中出现的过多投入和致命错误，并且可以避免在商用物业在使用后出现的车辆难以疏散和客流不够等问题。同时，也要让营销团队在规划阶段介入，这样他们能够为开业后的营销战略做基础工作，确保项目的持续成功。

　　第四代商业模式强调的是体验式消费，在业态组合上，更多的是餐饮娱乐设施和文化设施。因此对其的后期经营管理中，除了商品商户的管理之外，又多出了一种文化的管理。首先，我们要确定我们需要什么样的商户，这些商户跟其他项目的商户有什么区别，这样在整体管理上才能制定出总的管理方向。

　　时宝东：以往房地产市场，开发商从设计、建造、销售，包括其中的融资和广告宣传推广设计等，全是一条龙，由一家投资企业做下来。随着市场经济的发展，专业化分工越来越明确。投资一个商业地产，由任何一家开发商独立完成所有的运作应该说是非常困难的一件事。例如，商业地产开发商只是负责房子的建造，商业公司在其中主要是进行商业运作，然后必须配有金融资本来支持商业地产的发展。因此，我们现在的商业地产开发商要从原来的住宅地产开发商向为商业服务的，一个配角的地位转换。

　　运作好一个商业项目，必须考虑如何能够服务商家，提供合乎标准的物业。所以，做商业地产有这样的特点，开发商在为商业服务，商家运作得好，运作得成功，销售额大，赚取利润多，开发商相应的租金回报就高，这样的商业价值就高。商业一定要若干年的培育之后才能真正体现商业的价值，因此做商业应该是只租不售，通过长期资本的扶持，最终体现商业物业的价值。

　　商业的运作规律，一定是开发商、商家和金融资本三者结合起来的，共同运作的才能真正把这个商业价值最大化，这样参与的各方才能在这个利润最大化中获得利润，获得比较好的投资回报。产权式商铺理想的状态，应该是实现所有权和经营权分离的情况。