有报告称，京城目前的写字楼总存量至少需要2至3年来消化，也就是说即使2007年至2008年没有新增写字楼项目，目前的存量也可以满足需求，但开发仍在如火如荼地进行中。
刚刚结束的2005年住交会上，北京楼市屡惹眼球。会议首日，2号馆里由北京《楼市》杂志举办的北京十大商务、公寓、别墅楼盘评选热热闹闹，另一边的1号馆，戴德梁行中国区董事叶建成在主题演讲中提及北京商用地产市场，只用了“谨慎对待”一词，语意颇深。
空置高企难挡开发热情权威数据显示，在经历了前两年的集中开发后，北京写字楼市场迎来了2005年的供应高峰。今年前三季度，北京写字楼总体供应面积为126万平方米,仅二季度新增的72万平方米就已经超过2004年全年的新增供应量。
翻开近期北京某知名楼市杂志，大量办公楼广告占据显要广告版面，概念有“别墅式商务群”、“零成本商务”、“租售结合”等。素有京城“房产怪杰”之称的SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹也在住交会上表示，未来几年，SOHO(中国)不会再开发住宅项目，投资重点将转至商业地产，“北京写字楼及商铺的需求量大，而市场上的商业地产供应较少”成为其策略制定的理由。
热衷写字楼市场的大型开发商不止一个。据媒体报道，不久前北京另一大型商业地产开发公司金融街控股(000402.SZ)以3亿多元价格从北京德胜投资有限公司手中收购德外大街与德外东后街之间的德外项目H地块，占地面积11967平方米，总建筑面积76000平方米。项目用途同样为办公楼。
据中原地产研究部门预计，2005至2006年,北京市新增商业地产总数将达到30个左右，计140多万平方米，呈现集中放量。而大多数商业将以综合项目的形象出现，即商铺与写字楼结合，尤其在CBD区和中关村。
然而，就在开发商与日俱增的写字楼开发热情背后，却是北京写字楼空置率高企，租金下降的数据。
据中原地产最新的《2005年北京商业地产报告》显示，今年前三季度，北京全市空置一年以上商品房面积377.9万平方米，同比增长25.3%。其中，商业营业用房面积为40.4万平方米，同比涨幅1.5倍。前三季度，商业用期房批准预售面积154.1万平方米，同比增加19.2%，预售成交37.1万平方米,同比下降25.4%。商业用期房预售成交面积占当期批准预售面积的24.1%，比上年同期低14.4个百分点。而这一对比正表明，2005年北京地产空置面积出现了大幅增长。
售价分化租金下降大量上市或在建的写字楼正在面对的，或将要面对的，是写字楼售价的两极分化和租金下调。
据了解，今年开盘的写字楼中，中国红街以每平方米34000多元的价格，创下了今年写字楼成交价最高。而作为几年来写字楼供应主力的中低端项目售价多集中在1万元/平方米左右。有些距离市中心或大型商圈较远的写字楼项目成交单价只有几千元。
高力国际的统计报告则显示，一季度，北京写字楼售价为单价2100美元；二季度，受宏观调控影响，平均售价在1800美元；三季度，由于信贷的紧缩，好项目价格上涨，中小项目售价出现下降。
与高端楼盘售价上涨，低端物业身价不高同时出现的现象是，2005年北京写字楼租金整体下降。中原报告显示，今年租金的最高水平在3月份，为每月22.67美元/平方米，至10月份持续下调至每月22美元/平方米。
投资者开始观望价格上涨租金却下降，导致北京写字楼出现这一怪现象的原因除了大量供应无法及时消化外，境外投资者的追捧成为中小投资者及开发商看多楼市的重要因素。
经记者初步统计，今年北京写字楼市场的大单交易(包括整售和整租)14个左右，其中被外资购买的比重大幅度增加，如光彩国际中心、北京财富中心、中环世贸中心、富力城双子座等。北京庞博永联房地产经纪有限公司执行董事刘东介绍，境外基金热衷购置北京核心地区的物业，主要是看好3~5年的写字楼市场，准备
长线投资。而北京作为政治文化中心的特殊地位也令投资者看好其长期的发展空间。
然而，写字楼投资火热的大单成交，反馈的并不是最终投入使用的情况。“整栋购买只是写字楼易主，并不代表市场已经消化了这些项目。”一位业内人士指出。
于是，在供应过大，租金下降的情况下，中小投资者对写字楼的投资热情开始趋于理性。在《楼市》杂志举行的网络调查中显示，在投资房产的客群中，投资写字楼的人群占到了9.38%，其中29.2%的人群目前仍处于赔本阶段。
而叶建成也向记者透露，他之所以对北京写字楼市场提出了“谨慎对待”的评价，也是源于戴德梁行在北京展开的投资者调查。调查中，投资者认为，北京写字楼的过量供应和租金下降，都预示一个并不乐观的租售前景。
与此同时，更多受制于宏观调控政策的开发商迫于资金压力，纷纷将写字楼整体出售，以求快速回笼资金。但是，体量过大的写字楼整售由于涉及金额巨大，购买范围无疑缩小很多。
“奥运停工”说“受2008年奥运会的影响，2007年前所有基建工程都要停工。”在记者采访的众多商业地产人士中，问及此轮开发热情的原因，多数人士提到了以上的说法。尽管记者并没有找到该说法的官方出处，但是显然，这一观点已经深入人心，并由此引发了北京写字楼市场在租金下降，空置增多的情况下仍然逆市开发。
如果真如所料，2007年成为工程完工的时间节点，近期的供地无疑会受到较大影响。业内人士称，从2007年开始至2008年,北京写字楼市场供应将处于静止状态，而随着奥运经济的带动，国家整体经济的高位运行，诸多跨国企业入京，都将使写字楼的需求猛增。
但是，另外两组数据却对以上说法构成质疑：《北京2005年土地供应计划指标安排使用方案》显示，今年1至9月,北京土地供应总量为1906公顷,仅占计划供应量6500公顷的29%，于是临近年底时，北京市土地储备中心突然开闸，放出31块土地，另外还有14宗土地也将于年内推出。而据房地产开发商介绍，在北京一个项目从拿地到进入市场销售，一般周期在18个月左右，至少1年，有很多项目甚至有2年时间周期。这些地块能否冲击2007年时间节点成为疑问。
而中原报告称，京城目前的写字楼总存量至少需要2至3年来消化，也就是说即使2007年至2008年没有新增写字楼项目，目前的存量也可以满足需求，但开发仍在如火如荼地进行中。
“奥运”非地产之“节”自从1984年奥运会以后，每次盛会几乎都为主办城市带来了区域发展的协同效应。“北京也肯定有可以借鉴的地方，2008年北京奥运会不仅是绿色的、环保的，更是可以带来利益的。而未来北京作为经济政治文化中心的地位，也会吸引更多的投资。”一位北京市房地产人士对记者说。
据商务部市场运行专家王永平介绍，以往的奥运主办城市多在经济成熟的国家，旅游业是奥运经济的重要拉动因素，基础设施投放并不多。“因此不能按以往的国际经验比较或测算中国的经济拉动。中国政府会在基础设施建设方面加大投资力度。”王永平说。
于是，奥运前景成为目前开发商眼中最大的利好因素。“奥运前提下，随着中央商务区的建设，中央电视台和北京电视台东迁，相关奥运的影视、新闻、广告制作实体都可能集中在东部新增的写字楼。”刘东介绍，目前高档写字楼物业多集中在东部CBD，与使馆相邻且硬件较优。相比之下，位于西部的中关村区域由于租金便宜，空置率高于东部。
尽管业内人士也注意到了租金下降，售价上升带来的投资风险，但刘东认为，北京写字楼市场整体过量的可能并不大。“也正因为租金走低，会更有利于对空置的消化。一些企业可能从商住楼中搬出，企业在成长，也需要更优质的办公环境。低租金高品质的写字楼会更好消化。”刘东称。这种消化就像1997年左右的高空置率很快被网络行业的兴起消化一样。
但是，王永平同时指出，2008年前供应量的减少并不会普惠到所有项目。2008年左右可能停止新增供应，使目前的存量房源被消化。但是具体开发多少才是合适的供应量，并没有明确的判断。“投资决策最终还是应基于对北京总体经济基本面的判断，不能偏颇。”“不能盲目!这种判断一定不是模糊的奥运判断。”王永平说。
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