主持人：谢谢李女士，下面我们请中国商业地产联盟秘书长王永平先生给我们做商业地产发展趋势的演讲。

　　王永平：各位下午好，首先感谢新地产给我这样一个机会，与在座的各位朋友就商业地产的情况做一个简单的交流。

　　先讲讲今天上午座谈会的简单情况，大家可能都注意到了，商务部和我们中国商业地产联盟联合下发一个通知，在商业地产情况做一个摸底了解，这个消息发布之后，在市场引起了很大的反响，这是我们组织者史料未及的，有的认为是国八条的一个延续，反响很多。我想对商业地产的调查解读，我想可能有的不一定准确，这个已经开始，我们上午借新地产这个会中间开了一个小型的座谈会了解了一个情况，这是一个起动。

　　这次活动我们在媒体上只说我们在做这个事情，我们没有说任何再多的一句话，我们没有说做完之后会怎么样，我想这个很大程度上要取决于调查以后的结果，另外也不是一个部门决定的，调查以后的结果我们可能会向更高的层次上报，我想宏观层面可能最后决定对商业地产的层面有什么影响。

　　另外一个，我向大家解读也不一定正确，有人说国八条条指向住宅，都没有涉及到商业住宅，有的人就认为这是大力发展商业地产的最好的时机，我觉得这种解读不完全准确，因为国八条里的调控，用的是调控房地产，没有说只调控住宅地产，事实上在国务院国八条的很重要意见里面，也提到了商业地产的情况，我们商业地产也给国务院提供了一些商业地产的情况。我想可能这两种解读都有点极端化。

　　我们这次调查有一点是很清楚的，总体来讲是促进这个行业的发展，推动行业的进步，这是很清楚的，商业地产和住宅地产有很大的不同，它对当地的经过有综合拉动作用，不像住宅，销售完了以后一次性就实现了，他是可持续实现，他对当地的经济拉动是多方面的，他可能会带动周边住宅的升值，为能够提高老百姓的生活品质，带动就业，增加税收。上午万达的刘总讲他们在南京有一个万达广场一年可以有十个亿的税收，可以解决十万人的就业。我觉得商业地产现在有没有问题，问题应该是有的，而且有的还是比较突出。一个是空置率比较高，国家统计局做了一个统计，是达到2610万平方米，这是一个不小的数字。另外这些商品投资有不少没有取得好的回报，引发了一系列新的社会问题，很多地方投资者投资失误，群众集体上访，甚至闹事的情况也发生了多起，这也是一个问题。另外一个，很多转手率太高，也是说明经营情况不是很好，这些都应该是属于发展中的问题，因为商业地产在我国起步比较晚，出现一些问题也是在所难免的。所以我们觉得这个行业还是进一步推动的，涉及的问题有的是结构性的问题，在局部的业态上有的地方普遍出现过剩，更多的是有效供给不足。

　　事实上，像很多商家跟我讲，他们每年都完不成自己的开店计划，与此同时我们很多开发商有大量的物业闲置，我想这个结构性的矛盾可能是主要的，所以我们始终没有讲商业地产有泡沫，泡沫我们认为是总量过剩这样一个概念，但是商业地产主要是结构矛盾。

　　另外一个，我觉得商业地产我们还是要支持它发展，我觉得从目前来讲，政策的环境，市场的环境不是太好，像土地出让金方面，商业物业的出让金比住宅高出好几被，四五倍的情况很普遍的，这一般种出让金制度抬高了商业物业的开发成本，这个开发成本的增加最后转嫁到经营成本的增加。今天上午座谈的时候，一些开发商老总提出来了，说商业物业土地出让金的抬高究竟有什么道理，讲不出来。可能与地产行业的发展规律的了解不够，另外还是有一些短视现象，实际上一个好的东西长期回报远远比你出让金要大。

　　在广东佛山中华广场的欧总讲，04年他们以55万一亩的土地取得了一个项目，经过一年的运作以后，效果不错，直接带动了周边住宅项目的价格，只有一种结果既给了商业地产一个成长的机会，同时又给地方政府带来更多的综合性的提升。现在很多银行对商业用地贷款限制比较多，事实上商业地产投资是高风险高回报的行业，完全靠注册资本金是很难开发一个大型的物业的，但是现在的银行一个是不愿意贷款，另外一个即使贷款也多是一年期的短期贷款。北京有个中关村国际商城，这个项目已经运作三年半了，资金还没有开通，上午那个老总讲了他天天为这个资金发愁，现在项目一分贷款没有拿到。另外大钟寺广场老总也讲了，他们拿到的贷款是一年期的，一年连建设工期都完不了，怎么还啊。所以现在融资和土地这块对商业地产有很大的制约。

　　另外，再加上开发商对商业物业的理解不够，导致商业地产存在一系列的问题。我觉得从宏观的层面来讲，我们在呼吁，包括这次调查报告中也是希望从政策层面有一个更好的支持，为商业地产的发展提供一个更好的空间。比如上午座谈的时候企业家们就建议，国家能不能设立一些中长期贷款，用于商业地产的发展，另外一个，蒙不能在投行这块有一个更快的发展，引进国外的基金方面给予更多的政策幸得支持，像天和城，后期的时候也是靠了八千万美元的贷款现在把项目扶起来了。所以很多的企业可能没有这样一个机会，自有资金量又比较少，像金源有这么大的资金，可以说是极其少数。另外商业地产我们要支持就支持好的，不要支持烂的，支持错的，商业地产要发展不能盲目发展，商业地产做好了对社会贡献是大的，连动效应是好的，做不好社会危害也是很大的，对企业自身危害也是非常大的，很多商业地产成为烂尾楼可能一钱不值了。住宅降价了还可以住，写字楼你便宜也能租出去，商业你要出问题就是一钱不值，位置选错了，有的物业结构本身有硬伤，可能谁都回天乏术。现在很多开发商选址上就有误区，大家都知道商业物业的选址是很重要，但是什么是好位置，你理解的好位置是不是开发商理解的好位置，商家也分很多不同的业态。对这个业态是好位置，对别的业态并不是好位置。这些项目多数是绝版位置，而且招商的时候不是要家乐福就是要沃尔玛，我说你就是把租金免送给他们，他们都不会要。你物业免费给他，但是一个商家开店仍然需要成本，他前期的投入找谁要去，另外还有一个品牌维护，所以商家的选址是很谨慎的。

　　另外有的物业本身没有实行订单商业，很多是先开发，后招商，所以物业结构有更很大的局限，限定的余地很小，有的承包可以，但是承租不行，有的承租可以了，周边的设计又不符合要求。现在违反城市商业规划，违反商业地产开发的一些基本规律这样的情况是很普通的。所以我们觉得要支持商业地产的发展，但是不能盲目地发展。另外商业地产的发展要遵循商业地产开发运作的规律性的东西。商业地产，我们不是一个简单的商业加地产的概念。不是盖个楼，招个商就是成功的商业地产了。我觉得也不是说把一个商业，变成物业，商业地产不是商业加地产，也不是把商业变成地产。现在我们很多的大厂商，百货公司自己都不经营，当二房东，这种情况就是属于把地产当商业，我认为真正的商业地产应该是把商业，把地产变成商业，我觉得这个规律是有几个，一个是要实行订单式的开发，另外对市场要有一个正常的培育期，有的开发商讲，如果要赚得快些，就去开发住宅，卖了就有钱了，如果想赚大钱就做商业地产，后面还要加一句，要赚慢钱就去做商业地产。现在很多的开发商不愿意持有，都是把产权卖了，这样带来了一系列的问题，有的大的商家选址的时候，就比较困难，有些返租也仍然有很多问题。有的商家跟我们讲，说我们多么希望伴着开发商慢慢老去，但是他不愿意慢慢老去，他马上喜新厌旧了，寻找新的商家。现在有的开发商也搞担保，也搞返租多少回报，但是很多回报我看都是假的。现在北京有了担保公司，推出这样一个返租担保的品种，但是经营情况很不好。我说不是你收取的中介服务费高，你不能任意承诺多少回报多少回报这是不现实的。我认为开发的体量要考虑两个基础的因素。

　　一个是当地的消费人群，多少的购买力，你就建多大的物业，另外考虑商业的协调能力，商业与商业之间协调发展，现在很多物业追求过大的倾向，我们中国人喜欢大，如果一个城市有两个商业体量差不多大的话，后进入的那个一定加入一些面积超过它。可现在这些商业地产在国外都是很成熟的，我们很多开发商其实没有去研究，现在出来的情况是，大家对什么是成功的商业物业的标准有很大的差异，前不久我到沈阳去参加一个展览，一天我考察了四个当地的大的商业物业，四家走下来有一个很有趣的现象，每家都说别人的项目要死，他们那个不死就是垃圾，如果只有一家来说别人，我可能更愿意理解。当我走向每一家都说别人要死的时候我就觉得这个问题很沉重了，说明我们对一个什么是好的商业地产，可能事实上大家缺乏一个共识，缺乏一个标准。位于中心区的商家讲，你看谁的项目建在新区，三五年肯定要死。在新区的说，你在老城区，地价贵，租金又贵，老商家很多，到处都打折，你有什么利润，他肯定要死了，各有不同的方向。

　　另外一个，我们呼吁政府要加强服务，同时设立规范也是必要的，第一个，我觉得要尽快就城市商业网点进行立法，国务院正在制定一个城市商业网点规划的条例，这个已经提交国务院几年的时间了，我们呼吁尽快出台。这个法律核心是两条，第一个是每个城市里对商业总量要有控制，不能说开发商想建在哪里就建在哪里，建多大就多大，要规划。另外实行听证制，我们过去长期有一个误解，认为市场经济就是让商业自由发展。后来我才知道，在西方国家，在欧美发达国家对商业的建设有很严格的规范。法国的听证审批期限最长可以放到两年。全世界最大的商业公司沃尔玛来自美国，但迄今为止在美国不落地，他的申请总是被驳回。

　　这个商业网点的立法，有人认为会不会影响市场的配制。当时我们提出要提法理由就是为了避免恶性竞争，从市场的角度说这个事，要规范市场秩序，但这一点可能很难有收获。在一定的区域范围内建多少的商业就是合适的？就是视为竞争。我们有的时候讲商业总量我们也有一个指标，人均商业面积，但是完全依此决定一个商业的总量是很难的，或者是不能真实反应市场的真实需求，后来大家了解商业地产是一个带有很强的公共属性的。如果说从国外先进国家的理念来讲，如果一个城市发展过程中和公共利益冲突的话，市场利益要优先公共利益，从这个意义上讲商业网点立法是必要的也是紧迫的。

　　另外商业地产的健康发展，一定要处理好三方面的关系，开发商，投资者，经营者三方面的利益都要保护，如果有一方关系不能受到重视的话，这个就不是一个好的商业物业，所以商业物业的可持续发展是目前面临的一个紧迫的课题，由于时间关系，我就讲到这里，谢谢各位！