便利店、小超市、饭馆、洗衣店，在新建住宅区里，这些都是老百姓日常生活中不可或缺的“邻居”。可是现在很多新建的小区，社区商业发展却困难重重。开发商的商业物业与经营者的需求不匹配，商家选址难，开发商销售难。本是服务于民的社区商业又成为扰民的最大纠纷源。

　　多年来指导开发商进行社区商业规划建设的却只有一个千人指标。随着大量新社区的出现，社区商业在商务局和各个地方政府投诉最多的就是扰民问题。能否为小区商业规划提供一些规范与标准，日前南区超级大盘万年花城做了这样的尝试，推出了首家企业版社区商业标准。

　　典型案例：万年花城的社区商业标准

　　作为一个200万平方米的超大型社区，万年花城把大社区切割成不同的小社区，既为街区里面居住人们服务，同时具备开放性，200万平方米被划分成12个街区，然后根据不同的距离关系在不同的街区规定它的功能。

　　他们的商业街区有住宅，有集中性的商业，有酒店，有写字楼，然后街区周边全部是街，全部是市政空行路，保证让居民在5分钟内达到购物地，这样既方便居民，又解决社区商业存活的问题。

　　按照街区化原则万年花城规划了三级商业体系，第一级独立的街区有一个将近六万平方米集中性的商业，可以做成本地区的区域型的商业中心。第二级的商业根据街区的特点、走向，划分了不同的商业街区，不同的街区之间用交通站点，公交站点相连接。第三级商业独具特色，称之为便利店的组合，有意识在商家进驻前对便利店进行组织，根据居民可能性的需求我们把不同业态的便利店组合在一块，形成一个固定的模块，在租金上给予优惠。通过大社区小街区的规划，特别是通过我们有效的道路连接，在万年花城购物能够在五分钟之内很轻松地满足居民不同的购物需求。

　　社区商业面临六大困境

　　“规模不适合、布局不合理、业态不规范、结构不适用、运营考虑欠缺、社区不和谐是目前中国社区商业主要面临的六大困境。”中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路如是总结。从规模来说，现在社区当中商业规模的不适合，既有社区商业规模超出社区本身甚至趋于需求能力，生意不景气，也有开发商没有将社区商业规划进去，造成老百姓购物不方便、服务不方便。在布局方面，最突出的问题是底商太多。有的社区底商占到50%以上，影响了老百姓的生活质量。在业态设置上，一些开发商由于急于短期资金回笼，找一个概念将商铺一卖了之，没有养铺的时间，导致整个商业街不景气。还有的商业建筑不符合商业的要求，结构不合适。

　　便利性是社区商业突破点

　　从国外相对成熟的社区商业发展现状来看，社区商业在便利性上有着天然的优势。荀会长介绍说，在美国的一些社区，日常生活的基本需要要在社区解决，买稍微高档的东西可能到区级商业中心。社区和外面是基本分离的，一般在社区里，小超市、餐饮店、快餐、宠物服务、自助洗衣店都很多，这些都是社区居民生活上不可或缺的服务，同时又要求快捷服务的，这正是社区商业的优势所在。

　　中国商业经济研究中心副主任于淑华女士介绍，在日本，便利店除了卖及时快速消费品之外，还有各种收费，比如水煤电各种费用，代售车船票，快递业务，送餐业务，一些便利店有取款业务，人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，很多便利店24小时经营，所以取款非常便利。一些便利店还成为IT配送的商业网点，比如在网上订书，白天要上班，就可以将书送到便利店去，下班回来的时候再取，这对于居民来说是提供了更

　　方便的服务，对商家也是商机。

　　大中小社区商业规模要区分

　　社区规模不适合的问题在目前社区商业中很多，有的是只有几百人的社区却建大型商业设施，消费力不足，又扰民；还有一些大型社区在商业上考虑不足，社区居民生活就很不便利，但是由于在整个社区的规划上就考虑不足，造成进退两难的尴尬状况。

　　北京万年花城房地产开发有限责任公司副总经理黄玺庆认为，商业规模是社区商业规划核心内容，社区商业划分的时候要考虑大中小不同的社区来考虑商业。我们设定一个小型社区，中型社区，以及大型社区不同的标准，对它的交通时间，商业的层次，以及商业功能方面有一些设定。在标准中，根据人口规模对人均商业面积、商业层次、交通时间、商业功能作了具体的划分。比如对于人口在300到700户的小型社区，就是以服务为主的便捷性商品服务和餐饮，而对于规模在1万户的大型社区，就需要有商业街区、社区商业中心，还可以结合休闲娱乐类商业，这样才能满足区域的需要。

　　社区商业街不宜过宽

　　在他们给出的标准中，他们认为社区商业街规模不宜过大，程度要有控制，建议是200米，宽度和高度都不应该超过10米，北方城市以前比较习惯街道宽点，但是街道太宽导致商家活不下去，因此社区步行街不宜宽。

　　在标准中他们还提到了开放性与相对独立性，在社区中，居民往往既要求交往的方便，又会反感商家的扰民问题。开发商说，一方面，希望在商业方面保证规划的开放性，能够吸引外面的客人，同时在不同的社区之间也能保证大家相互交往，而不是各做各的，这样相互之间对商家而言，也是客流的保证。另一方面，居民要求住宅与商业的相互分离，不希望商业离自己家太近，因此我们提出了相对独立的原则。