金融专家孙飞博士认为：
跨境房地产投资信托基金（REITs）VS国内房地产信托
问：目前，跨境房地产投资信托基金（REITs）被称为有效的房地产投资工具，它与国内较为流行的房地产信托有什么共性？又有哪些差别？
孙飞：
从二者的共性来讲，都属于充分运用信托制度并投资于房地产领域的金融信托产品，都可以统称为房地产投资信托，是房地产金融市场的主流金融产品之一。但二者又有很多差别：
首先，REITs是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非上市公司收购房地产资产包（主要是商业地产、工业地产、写字楼等），且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。而目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。
从投资回报来看，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95％分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3％－10％左右。
从运作方式看，REITs负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。
从产品的周期看，REITs的产品周期一般在8－10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1－3年。
在税制优惠上，如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。
此外，国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。 |
