相关部门将对“售后包租”的整治对策锁定在“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”
以承诺超过银行利息两倍以上的利润进行销售，这时开发商就成为一种变相的金融机构，实行社会融资，房产成了一种手段。而随着购房者越来越多地依赖银行按揭贷款，高价位的商业地产投资风险无疑已转嫁给银行
去年12月20日，一则编号为30的广告警示悄然出现在上海市工商行政管理局网站信息栏中，在上海房地产界产生了又一轮震动，这则规定直指时下在商业地产领域流行甚广的“售后包租”模式。
重提“售后包租”禁令
一句“禁止发布售后包租或者变相售后包租未竣工商品房的广告”，标志着酝酿多时的新一轮商业房地产规范运作管理终于拉开帷幕。此轮规范的前哨战其实早在去年年中就已经打响。
2005年8月，由商务部牵头，中国人民银行、建设银行、国务院法制办和中国城市网点建设管理联合会共同发起的对商业地产的调查活动在全国展开。“该调研活动的报告已经上报政府相关部门。产权商用物业的返租风险成为调查的内容之一。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长永平当时向《第一财经日报》表示。他当时还透露，相关的解决办法正在讨论中。
“要想在短期内出台新法规阻止这种售后包租行为不大可行。于是相关部门决定在现有的法规中寻找整治条款。”一位知情人士向记者透露。这样，《商品房销售管理办法》中的相关条款被重新重视起来。
据了解，《商品房销售管理办法》是由建设部于2001年发布的，其中第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。而此次由上海市工商局出台的广告警示中就明确指出，之所以叫停“售后包租”广告，正是因为其涉嫌违反了《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。
“零风险”面纱下的阴谋
当房产投资趋势从住宅转向商业，没有哪个投资者会不熟悉“售后包租”一词。5年、7年甚至10年的包租承诺和高额回报率令投资者一度以为找到了“包赚不赔”的“零风险”美事。但是，最美的面纱下往往是最可怕的阴谋。
“当时买的时候确实比较粗心，因为正是市场非常火暴的时候……所以根本就没有警惕。”业主何先生是受害于“售后包租”的代表之一。去年3月，他以60万元的总价买下位于上海市长寿路缤纷生活家居广场(下称“缤纷生活家”)的一套十几平方米的商铺，何先生表示，第一次看到缤纷生活家的广告时，吸引他的正是10%的回报率。
时至11月，随着与他签下售房合同及包租协议的上海希盟投资管理有限公司(下称“希盟公司”)董事长方卫军的失踪，这一“包赚不赔”的投资梦彻底告吹。
据业内人士介绍，这种“售后包租”的销售一般需要业主与开发公司签订两份合同，分别是房屋销售合同和房屋租赁合同。而按业主与希盟公司签订的租赁协议，返租的租金是每3个月支付一次，一年4次，分10年返回：1~3年，支付的年租金总额为房价总额的9%；4~6年，支付10%；7~10年付11%。据此推算缤纷生活家业主在10年的包租期内能得到年均10%的回报率，等于10年返本(相关报道见本报去年11月18日《上海生活家家居广场小业主走上茫茫讨债路》和10月28日《暂定性“合同诈骗”上海“生活家”后事难料》)。
商业地产的怪胎
售后包租的模式来源于产权商铺的兴起，而开发小产权商铺是为了应对开发商的资金短缺。“由于中国商业地产开发尚处于初级阶段，从住宅市场转来的开发商并没有足够的资金实力和运营经验。”一位市场人士介绍。
由于商用房产投资相对住宅的投资额较大，为扩大投资群体，加速销售回款，开发商将大面积的物业分割成小单元，并以承诺回租的方式吸引消费者。从2003年开始，这种小产权“分割”出售以及随之而来的“售后包租”方式成为商业地产运作的普通办法。
“回租”模式表面上是投资者受益，但开发商有可能已经将成本打入售价，投资者的购买价格会大大提升。“一个写字楼的开发商打算每套房赠送一辆车，我坚决反对。我给出的策略是价格提升一倍，但是承诺10年回租。这样既提升了物业的档次，又能吸引消费者。”一位代理公司总经理不无得意地对记者说。
相关部门将对“售后包租”的整治对策锁定在“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”
以承诺超过银行利息两倍以上的利润进行销售，这时开发商就成为一种变相的金融机构，实行社会融资，房产成了一种手段。而随着购房者越来越多地依赖银行按揭贷款，高价位的商业地产投资风险无疑已转嫁给银行
去年12月20日，一则编号为30的广告警示悄然出现在上海市工商行政管理局网站信息栏中，在上海房地产界产生了又一轮震动，这则规定直指时下在商业地产领域流行甚广的“售后包租”模式。
重提“售后包租”禁令
一句“禁止发布售后包租或者变相售后包租未竣工商品房的广告”，标志着酝酿多时的新一轮商业房地产规范运作管理终于拉开帷幕。此轮规范的前哨战其实早在去年年中就已经打响。
2005年8月，由商务部牵头，中国人民银行、建设银行、国务院法制办和中国城市网点建设管理联合会共同发起的对商业地产的调查活动在全国展开。“该调研活动的报告已经上报政府相关部门。产权商用物业的返租风险成为调查的内容之一。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长永平当时向《第一财经日报》表示。他当时还透露，相关的解决办法正在讨论中。
“要想在短期内出台新法规阻止这种售后包租行为不大可行。于是相关部门决定在现有的法规中寻找整治条款。”一位知情人士向记者透露。这样，《商品房销售管理办法》中的相关条款被重新重视起来。
据了解，《商品房销售管理办法》是由建设部于2001年发布的，其中第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。而此次由上海市工商局出台的广告警示中就明确指出，之所以叫停“售后包租”广告，正是因为其涉嫌违反了《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。
“零风险”面纱下的阴谋
当房产投资趋势从住宅转向商业，没有哪个投资者会不熟悉“售后包租”一词。5年、7年甚至10年的包租承诺和高额回报率令投资者一度以为找到了“包赚不赔”的“零风险”美事。但是，最美的面纱下往往是最可怕的阴谋。
“当时买的时候确实比较粗心，因为正是市场非常火暴的时候……所以根本就没有警惕。”业主何先生是受害于“售后包租”的代表之一。去年3月，他以60万元的总价买下位于上海市长寿路缤纷生活家居广场(下称“缤纷生活家”)的一套十几平方米的商铺，何先生表示，第一次看到缤纷生活家的广告时，吸引他的正是10%的回报率。
时至11月，随着与他签下售房合同及包租协议的上海希盟投资管理有限公司(下称“希盟公司”)董事长方卫军的失踪，这一“包赚不赔”的投资梦彻底告吹。
据业内人士介绍，这种“售后包租”的销售一般需要业主与开发公司签订两份合同，分别是房屋销售合同和房屋租赁合同。而按业主与希盟公司签订的租赁协议，返租的租金是每3个月支付一次，一年4次，分10年返回：1~3年，支付的年租金总额为房价总额的9%；4~6年，支付10%；7~10年付11%。据此推算缤纷生活家业主在10年的包租期内能得到年均10%的回报率，等于10年返本(相关报道见本报去年11月18日《上海生活家家居广场小业主走上茫茫讨债路》和10月28日《暂定性“合同诈骗”上海“生活家”后事难料》)。
商业地产的怪胎
售后包租的模式来源于产权商铺的兴起，而开发小产权商铺是为了应对开发商的资金短缺。“由于中国商业地产开发尚处于初级阶段，从住宅市场转来的开发商并没有足够的资金实力和运营经验。”一位市场人士介绍。
由于商用房产投资相对住宅的投资额较大，为扩大投资群体，加速销售回款，开发商将大面积的物业分割成小单元，并以承诺回租的方式吸引消费者。从2003年开始，这种小产权“分割”出售以及随之而来的“售后包租”方式成为商业地产运作的普通办法。
“回租”模式表面上是投资者受益，但开发商有可能已经将成本打入售价，投资者的购买价格会大大提升。“一个写字楼的开发商打算每套房赠送一辆车，我坚决反对。我给出的策略是价格提升一倍，但是承诺10年回租。这样既提升了物业的档次，又能吸引消费者。”一位代理公司总经理不无得意地对记者说。
附件一
上海市工商行政管理局广告审查提示（三十）
——关于规范房地产广告发布
最近，本市一些房地产开发经营企业以售后包租的形式销售未竣工的商品房屋，并在媒体上刊登了相关的广告。售后包租的实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销或者加价销售商品房屋，其表现形式通常是以提供固定年回报、原价回购、承诺无（低）风险投资等方式销售公寓式酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权商铺等，如宣称“统一经营、原价回购”、“提供每年8％的物业补贴”、“年回报率8.38％”、“解体风险”、“安全创富平台”等。此类销售行为存在很大风险隐患，同时也涉嫌违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。针对以上出现的广告内容，上海市工商行政管理局作出以下提示：
1、发布商品房预售广告，应当查验广告主以下证明材料：营业执照或者其他主体资格证明；房地产开发企业资质证书；项目土地使用权证明；商品房预售许可证证明；中介机构发布所代理的房产项目广告的还应当提供业主委托证明；其他证明广告内容真实性的证明。
2、禁止发布开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房或者拆零销售旅馆类用房（产权酒店）的广告。
3、根据《商品房销售管理办法》的有关规定，禁止发布售后包租或者变相售后包租未竣工商品房的广告，禁止发布返本销售或者变相返本销售商品房的广告。
4、房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺，不得使用“零风险”“无（低）风险投资”“安全投资”等用语误导广告受众。
对继续在大众传播媒介上发布含有上述内容的房地产广告的行为，工商行政管理机关将依法予以查处。
二ＯＯ五年十二月二十日
附件二
商品房销售管理办法
中华人民共和国建设部令 第88号
《商品房销售管理办法》已于2001年3月14日经建设部第38次部常委会议审议通过，现予发布，自2001年6月1日起施行。
部长：俞正声
二○○一年四月四日
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房
说明：本条是关于返本销售、售后包租的规定。
本条规定旨在规范商品房销售方式，杜绝返本销售、售后包租等销售行为。近年来，一些开发企业以返本销售、售后包租等方式销售商品房，对消费者许以潜在的收益，以吸引购房者。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未竣工的商品房尤为严重。目前，已经有个别地方发生了国开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题而引发了老百姓集体上访的案例。
从法律角度分析，返本销售的实质是房地产开发企业以其房屋所有权交换买受人一定数额货币（房价款）一定年限内（返本期限）的使用权。售后包租中实际上包含两层法律关系，一层是买卖合同关系，另一层是租赁合同关系。返本销售和售后包租，费者而言，返本销售的有利之处是可以获得比银行利润更高的回报，售后包租则可以保证自己一定时期内的租金收益。然而，问题在于，在目前的法制状况下，没有强有力的监管手段来保证房地产开发企业返本和保证租金收益。从实际情况来看，大多数房地产开发企业确定的返本年限和包租期限与回报率都是不合理的，而且销售价格都偏高，近本、包租仅仅是促销手段，且往往带有一定的欺骗性。所谓“羊毛出在羊身上”，消费者往往上当受骗，权益受损。因此，本条规定全面禁止返本销售，同时禁止售后包租未竣工的商品房。至于已竣工的商品房，考虑到售后包租毕竟属于一种市场行为，而且在商品房已竣工的前提下，购房人可以保证得到房屋的所有权，《办法》没有作禁止规定。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
说明：本条是关于分割拆零销售的规定。
从房屋产权制度的角度来看，开发企业采取分割拆零销售商品住宅的做法，违反了国家建设部关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的有关规定。拆零销售实质上是诱导购买人对预期收益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险，含有一定的非法“集资”性质。一旦市场变化，可能导致购房人既得不到预期的升值回报，也得不到完整的产权，因此极易引发纠纷。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。
从法律角度分析，一套住宅，在观念上视为一物，根据“一物一权”原则，只能作为整体进行销售，不能分割拆零销售。这种行为有悼于物权法的基本原则，故应禁止。
从住宅的技术规范来看，根据国家的《住宅设计规范》，住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。如果商品住宅可分割拆零销售，就会造成不成套型的住宅，这就违反了国家的强制性标准的规定。
第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
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