正当港资财团一掷万金开发及收购内地各大城市商厦之时，同样热衷于商铺投资的香港市民，渗透内地的脚步却有些踌躇不前。 
   
    香港中原集团不久前公布的《2005年港人投资内地商铺市场分析报告》中显示，去年京沪穗深四大城市中，港人在京商铺投资并不热烈，成交面积仅占总成交量1%，成交宗数也只占总量约5%。

    而毗邻香港的深圳，2005年前11个月港人商铺投资成交量比2004年全年增长118%。其中增长最快的深圳福田区，2004年全年港人投资所占比例约18%，2005年1~11月份则急升至接近33%。

    南热北冷

    在上述报告中，广州理所当然成为港人商铺投资的第二个目标城市，去年当地表现活跃的外来商铺投资者当中，大概三分之一是香港人，其成交宗数占总量20%左右。

    至于上海，该报告称全市18个区、274条路段的商铺租金去年全面上升，未来商业物业亦存在持续需求及一定增值空间。

    主持撰写该报告的中原集团属下森拓普（深圳）执行董事伍德才曾在香港表示，近年港人日益关注内地商铺市场商机，多作长线投资，租金回报率一般维持在6％~8％左右，售价亦有所上升，而京沪两地优质商铺供应量有限，若升值潜力佳及回报率理想，预期此类投资会继续增加。

    然而，日前伍德才接受本报记者电话采访时承认，港人投资内地物业的势头刚刚展开，对京沪等市场尚在观察阶段，比如上海，铺位价格本来就较贵，平均投资回报率又由前几年的12%下降至6%~8%之间，只是基本能满足客户要求，宏观调控后市场前景暂不明朗，短期内港人的投资意愿会受影响。

    根据上述报告估算，目前北京商铺投资回报率为6%~7%，而深圳、广州均维持在8%左右，这大概也是造成港人投资南热北冷的直接原因之一。

    深层原因

    不过，阻缓港人北上淘金步伐的，远远不止投资回报率等一两个硬指标。

    “地域不同带来的文化和消费习惯差异，是重要影响因素。”伍德才分析说，“商铺投资成功与否，最关键是能否以合适价钱顺利租出。地方政策限制、语言交流隔阂、收租不够便利等因素，港人都不得不予以考虑。”

    中国商业地产联盟秘书长王永平指出，南北主流商业形态的不同，也令港人不易适应。中小规模商铺投资更讲究人脉关系，本地化是其主要特征，港人有钱到内地城市买铺转租，但人生地不熟，不一定能找到合适的租户。

    在伍德才看来，不少内地城市商铺产权界定困难，最让港人头痛。由于历史原因，京沪两地繁华地段、价钱最贵的沿街商铺，大都是国有单位物业，产权关系复杂，又不时会有“临街住宅转商用未补地价”等潜在陷阱，港人在未在当地长住及不熟悉环境的情况下，通常不敢轻易投资。

    “深圳是个年轻的城市，商铺产权相当清晰，银行贷款容易申请，所以港人更喜欢在深圳大量投资。”他说。

    标竿效应

    内地宏观调控对楼价的抑制以及预期人民币持续升值等，曾让外界相信港人将大量趁低吸纳内地物业。但去年12月初，中原在香港街头随机访问了近500位香港居民，结果发现港人对内地置业持理性态度，大多均表示入市与否仍从个人实际需要出发。

    “跟内地情况不同，香港人有很多投资渠道，除非本地市道太差，他们不会轻易把主力资金投放到风险较高且不易把握的内地尤其是北方城市去。”伍德才表示。但他又强调，知名港资财团如和黄等近年来加紧进军内地商业项目，会形成所谓“满溢效应”，即通过项目收购或开发，改善环境，带旺周边，或多或少会影响香港中小投资者的投资决策。

    “随着时间的推移，这种强烈的标竿效应，或许会发挥越来越明显的作用。”他说。