“10年包租，×年回报8%”，“首付×万，轻松拥有产权旺铺”……此类房地产广告不断映入眼帘，一种贴着“零风险、高效益”标签的售楼模式引起了广大购房人的关注。上海市人大代表陆建铭在市人代会上指出，“售后包租”并非零风险，他同时为实现购房人和房产商的“双赢”给出三条建议。

    无论是“返租回报”，还是“带租约销售”，陆建铭分析说，以上售楼模式其本质是一种“售后包租”行为，一般在商铺、写字楼、酒店式公寓销售过程中出现，往往先销售后承租，同时给予一定比例的租金。

    在房市普遍低迷的情况下，售后包租为何日益趋火？陆建铭说，“售后包租”对各方的好处是明显的，对开发商来说，如果只租不卖，长达十几年的投资回收期他们往往无法承受，而分割出售进行包租，能让资金快速回笼；对银行来说，四到五成的首付，相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，封顶十年期限也不长；对投资者而言，投资门槛降低了，只要一次首付，就有稳定的租金收入用来还按揭，无需伤神打理就能轻松拥有产权。

    “但是，各方的风险压力有待时间验证。”陆建铭说。他认为，目前全国平均商业收益率仅2%，而“售后包租”却背负8%-12%的收益率，在漫长的包租期内，一旦某个租赁环节出现问题，开发商已套现出局，最后承租商铺的企业经营不佳，很有可能不积极履行其支付租金的义务。

    为了让“售后包租”规避风险，真正实现“双赢”，陆建铭提出三条建议。

    建议一：目前国内“售后包租”的风险主要在于违约赔付能力相关方面的法律存在盲区。因此建议政府主管部门出台相应行政管理和处罚措施。另外在审批项目时提高产权式商铺类的门槛，对资质、信用及长期回报的担保能力、经营能力及该项目情况有一定要求。并要求开发方销售时提供一定比例担保金由银行管理，以便日后市场变化，承诺不能兑现时，能通过担保金继续给予小业主所承诺的回报。

    建议二：由于购房人在购房行为上存在较大的不成熟因素，导致在购房置业时往往因考虑不周出现一些不必要的纠纷。建议行政主管部门如工商、房地等部门出台相应的规范性“售后包租”合同文本，明确由开发商提供担保方需承担连带责任，另外在合同中要明确租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等，以避免一些矛盾纠纷。

    建议三：政府可尝试出台一些新的金融工具，比如房地产信托基金等，让开发商能拓宽融资渠道，小投资者也可以分享房地产带来的收益。