针对近期一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，并在媒体上大量刊登相关广告的现象，建设部22日发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。

　　售后包租花样多

　　多用在酒店式公寓、产权商铺促销上

　　建设部新闻发言人说，售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为几部分出售给购房人的销售方式。

　　这位发言人说，这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。

　　其表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。

　　具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、“提供每年8％的物业补贴”、“银行担保年收益9％”、“年均租金8．5％”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险”、“安全创富平台（商铺）”等。

　　售后包租涉嫌违法

　　涉嫌变相融资和投资回报承诺

　　建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》等有关规定。

　　建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”

　　国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

　　建设部要求，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。

　　售后包租五大风险隐患

　　在一些城市已引起大量纠纷

　　建设部新闻发言人指出，售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：

　　一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。

　　二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。

　　三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。

　　四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。

　　五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

　　据这位发言人介绍，一些城市以售后包租方式销售的项目因上述原因，已经无法兑现销售时的承诺，引发了大量的纠纷。