“现在我们这的大型商业项目可多了，我数了数，得不下于10个。”这是一个常年居住在翠微一带的女士对所在地的描述。可以看出，对于这片区域，她是寄予了更多的感情的。早几年，这里的出行都不是很方便，更别说是有可以购物、休闲的地方了。除了翠微大厦、城乡贸易中心以及后来的华普超市，这里几乎没有更多的购物场所。
然而，从今年开始，记者发现，从公主坟到石景山一带，将一下子诞生10个以上的大型商业项目。早前，中国商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平在接受记者采访时也表示，今年北京的商业地产应该是往西看了。“当然不是说有多少可看之处，只是西部的商业项目确实是非常之多。”而当记者在近期再度采访王永平时，他的话锋已转。也就是说，和上述女士的惊喜不同，业内人士在看到这么多项目的同时，更多的是多了一丝担心——如此大规模的商业项目开发建成是否会带来一些问题。
西部大型商业扎堆
我们定义的西部是指公主坟往西至石景山一带。再细分可划为公主坟商圈、五棵松商圈以及石景山商圈。可以说，这三个商圈的发展是有历史承袭的。
发展的最早、最成熟的可谓是公主坟商圈。到了2007年，公主坟商圈已经非常热闹。据不完全统计，2007年公主坟地区仅翠微大厦、城乡贸易中心及周边专卖店的销售额就突破50亿元，而翠微大厦的营业额则一直都在北京百货公司中居前列。这就可以看出，西部的消费能力非常可观。随着商业地产的迅猛发展，公主坟商圈的商业地产发展也开始加速，从去年至今年，这边更加热闹：凯德收购了位于万寿路地铁口的烂尾项目西贸中心，又与新华联国际合作打造其高端的配套商业；再有就是翠微大厦向东沿展，新建一个4万平方米的购物中心，而这个购物中心则将被打造为顶级商业；除此以外，再往东的新兴桥东北角的国海广场也将建成一定规模的高端商业中心。可以看出，公主坟商圈的潜力正在被进一步挖掘，而这一轮的商业项目建设主要集中在“高端”上，这将把这个商圈层次进一步拔高。
五棵松商圈可谓是伴随着奥运场馆的建设而被迅猛认识的。但实际上，五棵松的发展已有历史，不过主要是由各类综合市场和专业市场的高度聚集来带动的。如今，在这里，一个体量达28万平方米的购物中心华熙长安MALL将建成并开业。可以说，她的出现顺应了五棵松商圈发展的趋势，增加了该地区业态的多样性，满足了北京西部对有一定格调和品位的中高端购物中心的消费需求，同时对西部商业的发展也起到积极的推动作用。
石景山区域可谓是伴随着首钢搬迁以及近几年住宅项目的建设而兴起的。借首钢搬迁的历史性机遇，石景山区将打造出一个崭新的城市功能区——“首都文化娱乐休闲区(CRD)”，至2010年，这个首都文化娱乐休闲区将初见成效。而就是在政府的这一长期定位之下，伴随着区域内住宅市场的兴起以及消费力的逐具规模，包括万达广场以及鼎城商业中心在内的集购物、娱乐、休闲为一体的大型商业项目新建，成为石景山的商业中心。
扎堆问题
关于西部商业的兴起，易铺网CEO陈建明的看法是：首先，是源于市场结构的变化，虽然这一区域起步稍晚，但随着这带商品房的规模发展，大家对这部分的商业地产发展也形成了相当的预期，因为从公主坟到石景山一带的消费力，还是值得预期的。除此以外，政府的长期定位——CRD的娱乐区域定位加之区域的持续发展，也在推动区域消费的持续发展，因此商业发展成为必然，可以说，消费市场的成长是该区域发展的因素之一；同时，该区域首钢的搬迁，产业定位的调整，商务功能的逐步强化也是区域发展的重要因素。
相对于陈建明对于该区域的积极看法，王永平的看法则显示出了一定程度的担忧：目前西部众多商业项目出来，归于早先的商业规划。这些项目的规划都是由规划部门来做的，并没有跟商业部门来商量。
王永平的言下之意是，这样大规模的商业项目规划，实际上暗含了不少问题。王永平解释到，这些项目的网点划分比较早了，在规划时，并没有考虑到商业布点的复杂性和科学性，而作为商业部门，我们当时对于这样的规划布点并没有实质的否决权，因此不可避免会造成一些网点布局的问题。
王永平认为，现在西部的商业布点可称之为“公共汽车站式的布点”，也就是各个商业项目的距离不近不远，完全是均衡式的。王永平认为，商业布点要么集中，要么分散，切忌这种均衡式布局。“集中”是指项目布点要相对集中，要形成“量”，达到一种规模效应，同时又能强调相互之间组合和功能的补充、促进和错位。“集中”之下，就适合建设大型的购物中心；而“分散”则是指项目布点之间要有一定的距离，这种情况就适合分散建设社区便利商业或者小商业。而现在，虽然单个项目的条件很好，但是均衡式的布点则显得极为尴尬，难免今后会出现一些问题。
单个项目能否重现东部商业繁华
可以看到，很多西部商业项目的定位、推广的核心都瞄准了东部。
比如石景山万达广场和东部万达广场一西一东，在东部万达成功的基础上再下一城，成为再好不过的理由。“在不久的将来，中华第一街将实现“东西万达广场”遥相呼应。一条街串起两个万达，这在中国商业地产上绝无仅有。”不仅是万达的目标也成为万达的美好说辞。
另一个公开表示比肩东边的商业项目就是鼎城商业中心。而他们的目标则是去年开业并取得卓越成功的新光天地。从地理位置上来说，东四环长安街沿线的新光天地和西四环长安街沿线的鼎城商业中心还真有某种联系和对比性，但是就定位而言，新光天地当之无愧是是奢侈品的集散地，而鼎城要与之相当恐怕还有些难度，毕竟区域的消费基础还是有一定的差异。
尽管对商业布点颇有微词，但就单个购物中心而言，王永平还是寄予了很大的肯定。“西部2008年-2009年建造开业的项目，在硬件条件以及专业背景上都有很大的提升，并且也都接受了最新的商业理念，后期介入的公司也都颇具实力，努力做品牌，其间也有专业公司的介入，因此在规划和硬件设施方面都是做的很不错的。
陈建明也表示了同样的观点：“大型商业中心的竞争力是不需要怀疑的。从目前几个大型商业的招商架构以及品牌组合来看，都相当不错，华熙长安MALL招到了太平洋百货，嘉禾影院等核心商家；鼎城商业中心引进了当代商城，可以说招商质量都很不错。我个人认为未来市场空间不会有太大的问题。”
对于大型商业中心之间是否会形成同质化问题，陈建明的看法是，大型商业从定位而言几乎相差无几，他们今后的竞争无非是几个方面：文化娱乐方面的竞争；品牌组合方面的竞争；新业态方面的竞争。目前来看，各个项目在品牌组合方面都是下了功夫的，那么谁在文化娱乐和新业态方面挖掘的更好，就会拥有更强的竞争力。
陈建明举例说：“说到娱乐元素，其实现在大家都知道要在项目中加入影院和KTV等，但还需要其他创新。比如我这次去秦皇岛看到奥运花园，他们做了大规模雕塑和奥运会冠军的星光大道，尺度和表现在国内外都很罕见，可以说，这就是把娱乐元素做到极致的，遗憾的那里没有商业。而我们的商业项目就完全可以借鉴这一点，比如长安MALL其实是在五棵松边上，就可以建设相关的星光大道和相关主题酒吧，而各个项目也可以结合自身的特点做一些相关的人文和体验元素。总之，练内功是今后发展的一个方向。”
西部商业项目群像
翠微广场
体量：广场为9.9万平方米，购物中心为4万平方米
地址：翠微大厦东
翠微广场位于翠微大厦东侧，总建筑面积9.9万平方米，规划经营5星级酒店、高档写字楼和百货业。其中包括一座4万平方米的购物中心。这座购物中心目前已被翠微大厦签下，意欲引进大量国际一线品牌及国内顶级品牌。翠微型购物中心建成后，将原有的城乡购物中心与翠微大厦连接成一片。
新华联国际商业
体量：6万平方米
地址：公主坟新兴桥旁长安街北200米，翠微路与玉源潭南路十字路口
开业时间：待定
高档公寓热销使新华联国际一举成为公主坟商圈之明星。而与之配套的新华联国际商业部分也将成为焦点。紧承该区域成熟的商圈氛围，以及消费人群的特点及属性，新华联国际15万平方米的建筑面积中，近6万平米的商业杯定位为大型高端商业。
目前新华联集团已与新加坡商业巨头“凯德商用集团”强强联合，打造了集购物娱乐为一体的新华联国际MALL，新加坡嘉贸购物中心即将进驻新华联国际MALL。
西贸中心
体量：8万平方米
地址：万寿路地铁东北口50米处
开业时间：待定
西贸中心地处长安西街复兴路，与万寿路地铁站相距仅50米，该项目地段良好，但由于规划以及资金问题，该项目长久以来一直处于停工阶段，去年，凯德置地收购了该物业，致力打造一个新的商业项目，总面积达8万平方米，但就目前而言，市场并无相关信心透露具体定位和规划。
国海广场
地址：北京市海淀区新兴桥东北角
开业时间：待定
国海广场位于北京市海淀区新兴桥东北角，是涵盖5A级商务、精装公寓、精品商业的综合体项目，也是为数不多雄踞长安街的高端项目之一。
项目斥资30亿元，整个建筑体包括地下四层，地上4栋100米左右的建筑体，在建筑严格限高的长安街这是很罕见的。其中三栋为5A级写字楼，一栋为高度达96米左右的精装公寓，地上1-5层连通成为巨大的商业空间。 作为有综合优势的、高端的、成规模的商务中心，国海广场商业部分将为与该区域核心商业翠微大厦、城乡贸易中心等百货商场形成有效补充为该区域注入新的商业活力。
华熙长安MALL
体量：26万平方米
开业时间：2008年年底
计划于今年年底开业的华熙长安MALL是继世纪金源之后的京城第二大购物中心，该中心毗邻北京奥林匹克篮球馆和五棵松棒球场，占地近36万平方米，其中商业面积28万平方米，店铺数量约350个。项目将定位于中高阶层，适合中等偏高收入的家庭消费。
目前，包括太平洋百货、嘉禾影院、升级版的olé超市、亚洲独一无二的NBACITY和带标准游泳池的健身中心、美食广场已经签约入驻。
五棵松 华堂
体量：3.4万平方米
地址：五棵松紫金家园
开业时间：2008年6月26日
2008年6月26日，华堂商场五棵松店在西四环的紫金长安家园已正式开业。
在京城众商场购物中心都向着大规模、高档化前行的同时，华堂等部分商场选择了社区消费市场。华堂商场五棵松店与华堂商场其他门店一样，采取超市加百货的结合模式，定位于社区综合百货商场，其营业面积为1.3万平方米，是华堂商场在京开设的第8家门店。
万达广场
体量：28.4万平方米
地址：石景山东部，北京休闲娱乐中心区
开业时间：2008年年底
北京石景山万达广场，是万达集团在首都倾力打造的第二个城市综合体项目。位于北京石景山区核心区域, 该区域为北京市政府规划的CRD（首都休闲娱乐中心），总建筑面积28.4万平方米，其中商业面积10万平方米，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、社交于一体的一站式综合商业中心。
目前，万千百货、家乐福超市、国美电器、一兆韦德健身中心、运动100、大歌星KTV、神采飞扬电玩城等多家主力店已经确定，除此之外，石景山万达广场还包括了一个180米长的大型室内步行街。
鼎城商业中心
体量：总建筑面积22万平方米，商业部分6万平方米
地址：石景山区TSM商务区
开业时间：2009年
鼎城是石景山区TSM商务区的重要组成部分，总建筑面积约22万平方米，是集大型商业中心、特色商铺、高档住宅、精装小公寓、高中档写字楼为一体的大型综合建筑群，该项目自2008年3月开盘以来，凭借其大规模的商业体量和高端定位成为石景山区的一大亮点。
其商业部分，鼎城商业中心定位为集大型百货、特色商业街、餐饮娱乐为一体的综合性购物广场，总建筑面积约6万平方米，2008年8月28日，当代商城作为主力商户签约鼎城商业中心，总经营面积约4.3万平米。
目前，鼎城项目主体结构已封顶，预计于2009年10月底全面入住，当代商城将力争2009年底开业。 |
