近几年来，经济的飞速增长使人们的消费需求也日益增加，商业地产也如雨后春笋般地“冒”了出来。尤其是今年上半年，商业地产中的大型购物中心在北京市内呈现出放量井喷的态势。然而，由于运营不善等原因，与放量市场的火爆相对应的却是很多购物中心开业运营后的寂寞清冷。

    商业地产空置率极高

    进入2008年以来，北京的商业地产处于一种“火热”的状态，与股票市场和房产市场的不景气截然不同。在此期间，西单大悦城、华贸商城、万贸购物中心、龙德广场等大型的商业地产相继进入市场。就在刚开业不久的大型的商业地产中，购物中心都在里面担当着重要角色。然而，与火爆开业的地产截然不同的是，很多购物中心在开业后入住的商户寥寥无几，商场内空置率极高，并且客流量也少得可怜。

    近日，网络报记者来到位于北京市南三环赵公口桥附近的北京国际玩具城，该玩具城于6月1日国际儿童节开始营业，共分A、B两区，B区又分为南楼和北楼。

    网络报记者来到A区一楼，能容纳200余家商铺的一层只有十几家商铺入住，空空的商铺玻璃墙上贴满了花花绿绿墙纸。二层入住的商铺则只限于电梯口附近的几家，三层只有六家商铺入住，而开门营业的则只有一家。

    而在销售婴儿用品的地下一层，连灯都没有打开，这里仅有一家商铺入住。而来给儿子买玩具的张太太对网络报记者表示：“早就听说这里有个玩具城开业了，特意赶过来给儿子买玩具，但是这里的东西实在是太少了。”

    与人丁稀少的A区相比，B区则更显得冷清。空空的玻璃门将窗外的阳光一丝不落的透映到地板上，空荡荡的大厅显得没有一丝生气。

    寂寞冷清的购物中心不止北京国际玩具城一家。也是于6月开始营业的北京市新街口星街坊购物中心开业时商场内开业的店铺只有4家，也处于招商未完成状态。

    同样位处于新街口商圈的万特购物中心由于遇到招商难题，也不断推迟开业日期，至今仍未明确开业时间。紧挨着万特购物中心的天美时尚名店，开业一年来也仍有不少商铺空置。

    运营难成商业地产“绊脚石”

    “奥运前北京商业地产的投放量呈现出了井喷的趋势。”中国商业地产联盟的秘书长王永平这样描述2008年的北京商业地产。

    王永平认为，2006年北京商业地产的投资比上一年增长了100%以上，而这些投资在2007和2008年才能陆续投入市场运营。2007年北京商业地产的投资下滑，而这要在2009和2010年才能表现出来。

    “井喷情况的出现是因为很多人对奥运给消费市场带来的影响预期很大，从而加大了投资，而这种预期是过高了，奥运带来的是旅游、餐饮的消费增长，而对于日用品、服装等消费影响则是有限的，外国人跑到中国来买衣服和日用品的情况比较少。”王平说。

    据相关资料显示，从最近举行过奥运会的城市及国家经济发展数据来看，除了巴塞罗那奥运会后，巴塞罗那的零售市场出现了20%以上的攀升外，其他城市都没有迹象表明奥运会为当地带来了巨大的、长期的零售增长和发展空间。

    “北京新开业的部分大型购物中心的确面临空置率高，人流量小的困境，但也有一部分运营得很好。出现这种状况主要是一些购物中心前期的定位不明确，再加上经营管理能力缺乏造成的。”成功运营北京西单中友百货等众多商业项目的鹏润国际时尚中心总经理周东权给北京很多购物中心的冷清做出解释。

    “购物中心开业后的经营是很重要的，它必须能营造出一个良好的购物环境。”周东权告诉网络报记者。周东权打了一个比方：“就比如麦当劳，小孩子为什么愿意去那里吃汉堡，而不去一些路边的小商小贩那里买，麦当劳吸引他们的不止是汉堡，更重要的是环境，他们在那里感到很开心，而这种开心是别处没有的。同样的道理，购物中心如果想要吸引顾客，也要营造一种让顾客开心购物的环境，这种环境营造的成功与否，就在很大程度上决定着客流量的多少。”

    周东权认为：“商铺的入住率低在很大程度上缘于其定位不被认同。这都反映了投资者在运营能力上的欠缺。”

    多种因素影响商业地产发展

    纵观目前的北京商业地产，就会发现存在着一种怪现象：一方面商业地产的有效供应量缺乏，另一方面很多商业地产的物业在贬值。

    “除了商场自身的定位不准确及运营不善之外，城市规划不到位也是形成这种现状的一个重要原因。”王永平介绍说，“一个大型购物中心的建设需要考虑到交通、人流等各种因素，需要政府统一的规划，但是现在政府很大程度上只把这些作为招商引资的一个项目，对商场以后的经营关注的很少，相应的规划也不到位，缺乏一种长远的意识，就形成了一些上场扎堆开业的情况，这也大大减低了商业地产有效供应量。”

    商业地产简单而言是开发商投资建设并且自己持有经营的地产项目，而记者发现北京目前很多的商场都是建成以后就把摊位或商铺出售，让购买者来经营，这严格意义上不能称为商业地产。“这也在一定程度上反映了目前北京商业地产经营能力的匮乏和经营人才的缺失。”周东权告诉网络报记者。

    商业地产是集地产、金融和经营于一体的一种商业模式，这就要求从业者具有相关的知识储备，“目前商业地产的人才很匮乏，这也是很多商业地产项目运作不成功的原因。”王永平感慨地说。

    很多人认为购物中心的不景气是因为缺乏相应的消费力支撑，对此王永平认为：“中国的消费市场还是很好的。”

    “但是消费需求的旺盛并不意味着投资者可以大胆投资。”王永平解释说，商业地产的运营需要一个良好的金融环境，今年上半年以来，国家屡次上调存款准备金率，银行的银根紧缩，从银行贷款越来越难，而我国很多商业地产投资者都是两三年的短线投资，从银行贷款，这样一来中小投资者就会受到限制。