2009年1－11月深圳一手商铺新增预售面积37．65万平方米，同比2008年减少25．06％，新增供应面积减少主要受整体楼市新增供应减少所致。商铺往往是住宅、写字楼或其它类型物业的裙楼部分，所以商铺的供应量往往随楼市整体供应量的变化而变化。受累于2007年政策的调控及2008年全球金融危机，不少地产开发商纷纷减缓项目施工进程或推迟项目开工，导致2009年一手新增预售项目减少。据统计，2009年1－11月全市新增预售面积仅518．98万平方米，同比减少25．35％。这一比例与一手商铺新增预售面积的减少比例正好相当。

    关外供应过半 住宅底商超七成

    从供应区域来看，关外占到新增预售面积的53．89％，关内仅占46．11％，这种供应结构的形成，与住宅供应主要在关外的现状不无关系。其中龙岗的新增商铺预售面积占全市的41．87％，其次是南山占到30．66％，接下来是福田和宝安，分别是13．94％和12．02％，盐田没有新增商铺供应。从新增预售商铺类型来看，住宅底商有27万平方米，占到全市的71．71％，其次是写字楼底商有4．94万平方米，占13．12％，城市综合体项目带来了4．65万平方米的新增供应，占12．12％，纯商业项目仅1．15万平方米，占比仅3．06％。

    商铺成交量少价平 形成住商价格倒挂

    受“限外令”及主要供应在关外的影响，2009年1－11月一手商铺成交面积17．22万平方米，吸纳率仅45．74％。除此之外，今年开发商直接进行初始登记的情形比较多，1－11月直接进行初始登记的商铺面积高达29．82万平方米，是一手商铺成交面积的1．73倍，这种情形在第三季度达到高峰，随后又逐月减少。成交均价全年保持相对稳定，基本在2万元／平方米上下波动，一手商铺均价低过一手写字楼均价，甚至低过关内一手住宅均价，形成“住商价格倒挂”现象，主要原因是供应及成交大部分在关外，同时关外华南城商铺每月大面积成交也拉低了全市的成交均价。

    明年或将量价齐升

    2009年深圳楼市的火爆，让开发商赚得盆满钵满的同时，也让开发商有了更多的资金加快项目开发进度和加大开发力度，这意味着2010年一手新增预售项目的体量将会非常可能。2010年可能上市的新增预售项目将达150多个，总建筑面积达800万平方米，按过去几年商铺新增预售面积占楼市新增预售面积的比例走势来看，若2010年按7％的比例计算，商铺新增预售面积将高达50多万平方米，主要供应区域分布在关外的龙岗中心城、龙华、宝安中心区及关内的南山，从商铺类型来看，依然是以住宅底商为主。在未来几年里，随着福田中心区及南山办公用地的开发，写字楼底商及城市综合体底商的供应比例将会有大幅增加。受工商物业撤销“限外令”的利好刺激，明年一手商铺成交量将会明显增长，均价亦会有10％－20％的上涨空间。