编者按：他们是商业地产的领军者，他们是美好生活的创造者与见证人。乐居财经与行业协会会长、企业掌舵人面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】嘉宾：全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平先生。
这是王永平众多差旅行程中的一天。
11月19日，他抵达深圳益田总部，吴群力董事长为他接风设宴。由于行程紧张，与华润万象生活总裁喻霖康、名创优品董事局主席叶国富、著名设计大师琚宾等大咖的见面，也都并到了这个饭局上。
下午，他在网红茶饮tea'stone合伙人辛蓉的陪同下考察了位于华润万象天地的新门店。之后，又去中洲未来实验室商业体调研。晚上，则与知名餐饮品牌胡桃里的创始人、合纵文化董事长李华宾餐叙。饭后，还有一场与喜茶创始人聂云宸的夜话在等着他。
“夜未央”，是王永平的微信名字。“未央”一词取自《诗·小雅·庭燎》的诗句，夜未央的意思就是长夜漫漫无穷尽，还没有到高峰。他是个拼命三郎，工作起来常常夜以继日。夜未央，是王永平日常生活的生动写照。
他助理提供了王永平自2014年至2021年期间的飞行航线图，大数据显示他超越了99.99%的用户，已晋级成为国航终身白金会员。出差成为王永平的工作日常。“每天早上醒来时，我都常常先打开窗帘，确认一下是在哪个城市”。
这位名副其实的商业飞人，在每一段行程结束后，都会以图文形式分享在朋友圈。有的人看到感兴趣的内容都会第一时间来信，请求王永平帮忙与对方建立联系、寻求合作。
“没有几个人能完全读对我们协会的名字。”王永平打趣道。他是全联房地产商会商业地产工作委员会会长，抬头长且有些拗口。“全联”已经是简称了，它的全称是“全国工商联”，叫全了更记不住。但是，这丝毫不妨碍他交朋结友，行业内都以“会长”相称。他交友甚广，商业地产圈内有个说法：如果谁不认识王永平，谁就不是主流的。
他在从事协会工作之前，有长达十余年的国家级报刊记者与总编辑经历。从事社团工作是他的一次华丽转身。
镜头里，白色高领针织衫，纯黑色唐装外套，透着传统文人的气息。
王永平的口才极好，他说自己“说得比唱得好”，在访谈的两个多小时里，时常妙语连珠。关于对行业的洞察、对成长的经历、对女儿的柔情，他敞开心扉。他的助理说，很多故事还是第一次听到。
在协会会长、行业专家、大学客座教授等众多头衔中，王永平更愿意称自己是个“商业观察者”。
江湖人生
“不是在考察，就在考察的路上”，用这句话来形容王永平的工作日常，一点儿也不夸张。
这是他去别人的主场，而事实上，他也开辟了自己的主场。
2004年，王永平发起并联手国内知名机构打造了一个行业IP——中国商业地产行业发展论坛年会，历经17届，如今已经成为中国商业地产界一年一度最具影响力的盛会。出席的行业巨擘与财经名流包括：龙永图、厉以宁、姚景源、王健林、车建新、陈启宗、沈国军、吴晓波、水皮、袁岳、吴声、任泉等。
每年开会的那几天如同行业武林大会，各大企业纷纷出动，华润万象城、太古里、SKP、恒隆广场、万达、龙湖、大悦城、凯德、新城国际、红星美凯龙、Costco、名创优品等如约而至。有的商业地产企业甚至由总部直接组织全国各分公司统一参会。
有人说，看一个组织的影响力，只要参加一下他们的年会就都清楚了。从这一点而言，王永平主导的“中国商业地产行业发展论坛年会”无疑是做到了。
商业地产界的大咖几乎没有王永平不认识的。他交往的企业家中资产过百亿的比比皆是。与这些成功人士的保持对话与交流并非易事。但是王永平一直游刃有余。
企业再大，也只是一个公司，协会再小，也代表一个行业。
以会长之尊，与企业家见面并不难，但是要与企业家交友却非易事。王永平与企业家的每次交流，都希望给对方带来价值。从行业新资讯到合作新机会，从行业新趋势到发展新理念，甚至对于国内国际形势、社会时政的各种独特见解。
王永平是个学习型的行业领导，他阅人无数、阅场无数。听说“喜家德”饺子店一年销售高达20亿，他立即通过朋友找到了老板。老板告诉他，“喜家德”饺子做成长条形状，不是为了提高辨识度，而是让顾客不好一口吞，咬断后能看到饺子馅里的好虾好料。此后，他就经常以这样的例子激励企业回归商业本质。
采访王永平间隙，聊到博洛尼创始人蔡明跨界做文旅的故事，对方想要打造2077年的苏州，穿越姑苏前世今生与未来的魔幻不夜城。对于创新商业有着特别敏锐嗅觉的王永平，立即很感兴趣，马上通过记者加上对方微信，并吩咐助理排入他即将去的苏州行程中。
从弱关系到强关系，王永平的朋友圈像滚雪球一样。
“有困难，找协会”，外界送全联房地产商会商业地产工作委员会两个雅号——“行业114” 和“行业120”，大家可以在这里找人、找合作机会，大家将协会视作一个全资源搜索平台与应急资源平台。这里成为了一个商业地产江湖。
王永平组建了中国商业地产集结号、中国商业地产俱乐部、中国商业地产群英会、中国商业地产商学院、中国商业地产合作社、中国商业地产投资派、中国商业地产跨界群等十大社群，群员将近5000人，集合了行业内主流的企业家和高管。这一庞大的社群异常活跃，每天传播着行业的新资讯与新思想，充满着行业的正能量。
“古人说，三人行必有我师。我是三人行，必有行业合作伙伴”。王永平的资源库已经开始发生化学反应。
如果不是疫情，王永平每去一个城市，都会约局聚餐，只要他一招呼，行业内的人士纷至沓来。因此，商业地产江湖人称“局座”。知名企业家毛大庆称王永平的饭局是“IP”，还有人说王永平的饭局可以“IPO”了。红星美凯龙董事长车建新、著名财经作家吴晓波、著名财经评论家水皮、钢琴大师郎朗等各界名流，时常成为王永平饭局的座上宾。
记者底色
没有调查，就没有发言权。王永平认为，协会一个很重要的工作是调查研究，协会工作需要不断总结企业成败得失，发现行业创新亮点，向政府部门反映行业诉求。而这，是他的强项。
他是会长圈里，为数不多媒体人出身。多年来，在与商界的交流中，“联系高层，密切中层、沟通基层”，成为他的调研守则。有时候，为了全面了解企业，他还会去听听企业的竞争对手怎么说，听听已经辞职的前高管怎么说。调查研究、刨根问底是其多年的职业习惯，而这也正是搞好协会工作至关重要的一点。
记者这个身份，在王永平身上始终有着鲜明的烙印，他也因此受益匪浅。
11月6日，看到习近平总书记写信祝贺“中国记者节”， 他当即在微信朋友圈转发并感慨：记者是一份特殊的职业，更是特别的人生经历。
30年前，一封自荐信，一块钱邮资，王永平自己改变了命运。1990年，王永平毕业于商业部直属高校杭州商学院（后更名为浙江工商大学）。由于众所周知的原因，那年外地生源进京特别难，而且他还不是学新闻专业。抱着试一试的想法，他给中国商报社写了一封自荐信，激情澎湃地写出了一个年轻人对新闻事业的热爱和追求，并附上了自己上学期间发表的厚厚一摞新闻作品。
“幸运之神眷顾了我”，王永平终于实现了自己的新闻梦，一干就是12年。由于当时的中国商报是直属于国家商业部，部委的工作背景不仅开阔了他的视野，并建立了众多政商人脉。
2002年，王永平离开了报社，出任国家级核心期刊《商业时代》杂志社副总编。一个更大的舞台，让他的社交天赋得以充分发挥。
次年，中国城市商业网点建设管理联合会邀请杂志社联合举办一场论坛。想不到一场活动的成功举办，让王永平再次改变了事业轨迹。他很快接下了联合会的常务副秘书长职务，之后又升任副会长兼秘书长，在这里一干就是两届。之后，他又在全国工商联内部筹组了全联房地产商会商业地产工作委员会，为行业构建起了全新的交流与合作平台。
现实以上主义者
王永平在微信标签中给自己定义为“现实以上主义者”。
60年代，他出生在浙江农村的一个普通的家庭。七岁时，他和二哥贪玩不小心点燃了自家老屋，一场大火把家烧得一贫如洗。后来，三哥当上了记者，家里条件才逐渐改善。
在80年代，当记者的哥哥出差经常与家人讲起采访领导与名人、企业家的有趣经历，让他十分着迷。那时物资匮乏，别人赠送哥哥的各种礼品，让他更是羡慕。他坦承当初当记者的动机有点现实。
后来他发现真正热爱新闻是发现报道可以改变一些人的命运，有时还可能影响政府的一些政策。
有一次王永平开车遇到了交通事故，报警之后警察到达事故现场。事后，交警队要求当事双方都要缴纳30元的事故现场勘察费。王永平认为有乱收费之嫌，专门撰写报道质疑这一做法。后来这一不合理收费真的被取消了，许多人因此而受益。
王永平对现实以上主义者的解释是既要脚踏实地，还要仰望星空。
许多论坛演讲嘉宾很大咖，但是听众以粉丝为主。作为行业论坛显然就不是一个好论坛。一个真正高质量的好论坛还要能组织来一批优质的听众，大家能互动合作起来。为此，王永平每年都会发放一批特邀嘉宾名额，免费定向邀请行业内高关注的人物与创新公司。而对于一些可能前来推广的小公司，即使花钱也会限制他们报名。即便背后是牺牲不少经济利益， 这也是王永平坚持办会的原则。
为了提升协会各专业大群的活跃度与聚凝力，王永平三天两头会拉一些社会名流、行业大咖与创新人物加入，而且总是毫无保留地介绍给大家，协会有的同事对此很不理解，担心大家相互勾兑合作之后没有协会什么事。王永平常以“赠人玫瑰，手有余香”宽慰。他认为行业资源只有真正互动流通起来才有价值。这也是为什么大家都争相入群的主要原因。
“如果你爱他，就把他送到纽约，因为那里是天堂；如果你恨他，就把他送到纽约，因为那里是地狱。”王永平很喜欢电视剧《北京人在纽约》里面的这段台词，它道出了行业的机遇与风险。其实，作为行业协会一般都是希望越多的企业加入越好，意味着会费收入也更多。但是王永平反而有时会劝阻一些企业入会，担心他们因为没有准备好而误闯误入，造成不必要的损失。
王永平无疑是个事业狂，谈起行业经常是滔滔不绝，两眼放光。同样，5岁的小缦子是王永平的“软肋”，谈起女儿，喜爱之情溢于言表。
“爸爸，你是我生命里的血液。有了你，我就活着。没有你，我就死了。”在他要离家出差的时候，5岁的小女儿小缦子眼里噙着泪水对他深情表白，这让他感动不已。在家时，孩子每天为他挤好牙膏。常常他回家时，孩子早已入睡，而那支充满爱的牙膏放在了洗脸池上。 因此，即使再忙碌，他每天也要和女儿进行视频交流。孩子说长大了她也要“当”商业地产。王永平听后是说不出的感受。除了工作和家庭之外，王永平没有特别的爱好，只偶尔下象棋、打乒乓球，一年都难进一次电影院。
“龙跃九霄云腾致雨，潭深千尺水不扬波”，这是大学班主任写在王永平毕业纪念册上的两句话。他说年轻时并不以为然。经历了一些事之后，今天的他方能从中领略：从容看待身边的一切。
以下为乐居高级副总裁、乐居财经总编辑陈海保与王永平的对话精选：
乐居财经：开发商拆分商业运营管理上市是地产行业大事件，您对轻资产上市持什么态度？
王永平：商管资产独立上市总体上要正面看待，说明大家对商业运营管理重要性的认识已经提高到了一个新高度，更重要的是资本市场对商业运营管理给予了认可，给出了不错的估值。
其次也表明很多企业意识到要对商业运营管理有所敬畏，意识到必须找专业的团队来委托管理。
未来开发商拆分商管上市会变成一个新风口。物业管理是上一个风口，但是，有些物业管理公司的估值明显偏高，与业主对管理的满意度并不完全符合，这中间有泡沫，希望商管上市经得起市场与时间的检验。资本市场的估值要跟商管本身绩效能够挂钩才是一个健康的市场。
乐居财经：在您看来商管未来的发展方向是偏轻还是偏重？
王永平：肯定偏轻为主，许多企业重资产已经玩不动。但是，我要送八个字给轻资产管理企业：“举重若轻，举轻若重”。
“举重若轻”是指要做轻资产的人，必须要做过重资产，而且要做出了好的业绩，不能说自己没有做出标杆项目，却还想着去管理别人，这不现实。“举轻若重”是指要以重资产的心态去替别人运营轻资产，要切实考虑它的回报，考虑它的价值，把资产的价值做上去，才体现资管公司的价值。
乐居财经：您怎么看待开发商进入文旅市场的现象？目前时机是否成熟？
王永平：文旅市场是一个比商业地产更艰难的行业。首先做文旅要有一个好的IP，不管是引入还是自己做，核心是要有好的IP，全世界真正国际化的好IP其实是不多的。
另外好的IP的价钱很贵，IP拿来之后用于文旅项目，还存在着一个二次的创作演绎的问题。
开发商做好文旅项目要有情怀，要有实力，还要有功力，还要有定力。开发商应该有我知道文旅项目很难做，但是仍要坚持的情怀；所谓文旅实力就是它的投入大，周期长，回报慢，没有钱你扛不住，其次需要有很好的运营管理团队。
乐居财经：中国本土文旅项目有没有您相对看好的？
王永平：除了广州长隆之外，目前还没有其他公认跑出来的企业。现在进入文旅行业公司大都是地产开发商，你很难不去质疑他的动机。很多开发商明明知道做文旅很难，但是还是贸然的一窝蜂进去，以地产逻辑去做文旅项目，“动机不纯”很难做好。
另外，目前文旅企业中也没有特别有实力的。如果没有足够实力的企业进来，光有情怀是不行的，情怀很贵。无知者无畏地“误闯误入”是很危险的。
乐居财经：如果开发商要做商业地产，您觉得有哪些地方需要注意？
王永平：第一，在进入之前一定要想清楚自己的竞争力在哪里。我常讲要进入商业地产是三个“人”的事情，市长的事、行长的事，董事长的事。
第二，市长的事是商业地产首先跟城市的规划有关系，市长是管城市规划的，比如说一个商业项目的交通行不行，商业项目所在区域是不是商圈，是市级的商圈还是区级的商圈都是市长定的。
第三，行长的事是说商业地产要解决好项目资金的问题，因为好的商业项目需要持有，用银行的钱来干商业周期短、资金贵，是不合适的，实际上需要解决一个金融通道的问题。国外通常都是保险、社保、REITS来做商业地产。
另外一个董事长的事，讲的是进入商业地产是个战略决策。打个比方如果住宅是娶媳妇，商业地产就是养孩子，媳妇是成年人娶过来就能洗衣服做饭生孩子，立即能变现给你创造价值，商业地产这个孩子投入财力精力回报情况怎么样，充满极大的不确定性。董事长进入前一点要想清楚。
乐居财经：在您看来商业创新有哪些思路？
王永平：一种是全新的业态，比如说汽车集合店等。
还有一种是跨界融合创新，比如说无印良品跟罗森便利店跨界。
“跨界无边，融合有道”。所谓“跨界无边”是指打开思维打破一切壁垒，比如联合办公里边有超市，有发廊，有照相馆这是一种跨界。“跨界无边”的背后要有一个叫“融合有道”，跨界有一个内在逻辑，这个东西需要功力。
此外，还有一种创新是业态本身没有创新，但把品质做到极致，也叫一种创新。量变引起质变，最典型的海底捞以品质取胜，海底捞实际上就只做了一个服务，当服务做到极致的时候就跟别人不一样。还有这两年，美国Costco开到中国之后也很火，它的会员制、仓储店模式在中国市场都已经不是新的了，但是，他们把品质与服务做到了极致，也就是差异化了，也可算是创新了。
陈海保与王永平合影
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