6月份的最后一周，在车水马龙的延安路前，一块长达80米的万象城户外广告终于亮相杭城。在经历了较长时间的“静默期”之后，华润新鸿基终于蓄势待发，开始了杭州商业地产的革新之旅。
此前的2005年8月29日，香港华润（集团）有限公司通过摘牌方式竞得钱江新城最大一宗综合商业用地项目土地使用权。随后，华润向外表示将引入香港最大地产商之一的新鸿基地产作为华润内地发展的重要战略合作伙伴，对杭州项目进行合作开发。杭州项目将全面复制深圳万象城发展模式。此举因其两家总市值逾4000亿港元的地产大鳄联袂入杭，曾一度引起杭州房产业界的震动。
正当外界在震动中逐渐平静下来之机，
另一个客观事实摆在市场面前，由于房地产项目有着强烈的地域特征，在中国房地产的发展脉络中，房产企业异地进军屡遭“滑铁卢”的例子并非没有，杭州万象城能否成功拷贝“深圳样本”，无疑是留给市场的巨大问号。时隔两年之后，地产“双雄”又将如何演绎属于自己的商业地产春天？
“双剑合璧”功力非凡
华润集团高管对记者表示，杭州是一座值得尊敬的城市，无论从经济、人文、历史、景观、发展前景任何角度衡量，杭州都是中国最优秀的城市之一。“我们希望华润新鸿基杭州公司能融入杭州，植根杭州，更希望杭州万象城作为华润、新鸿基共同的心血结晶，能成为杭州城市发展的一部分。”
事实上也确实如此，在过去的将近两年时间里，华润、新鸿基联姻之后的表现颇令外界瞩目。分析人士表示，优势互补是双方合作的基础。
近年以来，自收购华远、持股万科之后，华润在地产板块高歌猛进，短短几年间已经成功打造了深圳万象城、曼谷长春广场、北京凤凰城等众多优质高品质物业。而新鸿基地产，自1972年成立并于同年在香港上市后，目前已经发展成亚洲最大地产发展商之一，业务主要集中在香港和东南亚，打造优秀的商业物业和优质住宅则是其擅长之处。分析人士表示，
新鸿基素以专业打造优质楼宇而闻名中国香港地区乃至亚洲，全球资源整合是其拿手之处，而华润作为一家央企的同时，也是一家拥有国际化融资渠道的企业，非常熟悉内地的营销环境。
7月1日，刚刚结束澳洲考察的华润新鸿基杭州公司助理总经理陈进表示，“事实上，两家企业十几年前在香港已经开始合作，而且两个企业的气质、风格都非常相似，均比较低调、稳健，能力互补，性格相合，两者的有机结合，给我们所带来的优势不言而喻。”
“深圳的成功不能说明一切”
值得注意的是，令华润、新鸿基双方高层对杭州万象城充满信心的最直接体现，就是深圳万象城所获得的巨大成功。
华润新鸿基表示，杭州万象城总建筑规模将达80万平方米（含地下部分），整个项目将分三期规划、建设。其中首期将建设建筑面积达24万平方米的大型购物娱乐中心（2009年9月开业）与三栋建筑面积达14万平方米超高层高尚住宅（预计明年5月开盘）；二期将建设建筑面积达25万平方米的酒店式写字楼（2013年交付）公寓（2011年交付）；
三期将建设建筑面积达11万平方米的超高层写字楼与
6万平方米的超五星级酒店（2013年交付）。陈进表示，目前，杭州万象城已经进入全面全球招商阶段。
“我们一直密切关注着杭州的商业，杭州本身的商场经营非常有特点，但是目前杭州零售物业仍处于传统状态，作为一个开发商，在一个消费力强、差异化较小的市场，是很好的一个目标市场。当然，对于一个这么大的综合性项目来说，我们在深圳的成功亦不能说明一切。虽然在其他发达国家地区，建设都市综合体已经有一个比较完善的模式，但在地区差异化的条件下，这仍是一个不断探索的过程，我们有这个信心，也有这个能力将它不断完善，使之更加适应中国市场。”陈进坦言。
都市综合体运作很关键
业内人士对记者表示，综合体建筑的出现是城市发展的必然。在城市规模不断扩大的情况下，综合体建筑形态的出现很好地协调了城市发展中的一系列矛盾和问题。它具有无以复加的种种优势：综合体建筑的设计开发往往是从地上到地下，在三维空间进行，节约利用土地，极大地提高土地的利用率；同时，三维空间所构筑的立体交通体系可以很好地改善区域交通配套；综合体建筑将几种不同功能的空间加以优化组合，可以起到聚集规模的效应，各功能部分间相互依存，带来机会成本，降低投资风险，使得人与人、活动与活动之间的互动需求为彼此提供利益，达到高效统一、互惠互利。
长期研究商业地产的杭州业内人士对记者表示，对于运作都市综合体，资本当然是必须的。“这也是深圳万象城得以成功的强大后盾。但是需要指出的是，深圳万象城不出售的物业部分、长期经营、保证经营品质，这对资本的要求很高，数十亿的资金必须积淀在这里。”该人士进一步分析指出，由于大部分物业长期持有，管理者必须具备专业的经营管理能力，同时必须非常了解“都市综合体”这个词的意义。“开发商在构建的第一天就应该清楚意识到，这是为谁而建，了解、预见所有客户的需求，并在设计的时候将它们考虑进去，在特定的地点做一个怎样的产品，进行最适合当地市场环境的业态规划尤显关键”。
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