杭州的湖滨名品街，是一条培育出了世界顶级潮流、贵族气质的步行街，先后引来DOLCE＆GABBANA、欧米茄旗舰店、法拉利专卖店等一系列国际大牌，带动了整个湖滨商圈商业业态的丰富和升级，星巴克、哈根达斯乃至老北京的百年老店也纷纷落户。而武林商圈也一贯是不甘寂寞的，商圈内三大百货业巨头规划了多年的扩张计划迈出步子，杭州大厦AB双子楼、银泰百货、杭州百货大楼联手打造杭州服装品牌的核心圈。如今，当休息了近3年涌金广场商圈也正密谋重新亮相时，杭州，一场目标为2009年大戏的“暗变”正慢慢浮出水面。
针对坊间传得沸沸扬扬的杭州某知名百货欲将杭州太平洋商业中心纳入囊中，昨天，记者拨通了其副总裁的手机，得知双方确实有合作意向，现正在接触中。据悉，在其杭州布局中，最早开店的将是太平洋商业中心，面积达到7.5万平方米，顺利的话估计今年年底、明年年初就会开张。
杭州，商圈发展正从“单中心”向“多中心”格局转变。天则咨询总经理俞彩萍称，城市“多中心”的发展态势，改变着发展中城市的商业格局，这将有效提升城市居民的生活质素，给城市居民带来更多的便利，也给城市带来更大的繁荣；而城市扩张和大规模房地产开发为新商圈的诞生创造了机会。
知名百货布局4家店密集轰炸杭州
从杭州时尚旗舰品牌的“大棋盘”布局，可以看出今后杭州商业圈的走势。
今年4月，一家知名百货公司和江干区三新集团签约，拿下江干区区政府对面的庆春广场7万平方米物业的20年租赁权。而预计在明年年底、后年年初开张的庆春广场位于钱江新城区块，正好是新城与老城的连接口上，旁边有一个规划中的庆春隧道，可以直接通向江对岸，辐射整个杭州市区和萧山区。整个庆春广场的一期面积约有7万平方米，该百货公司预备在这里开一家店，现已破土动工，这家店的招商工作和太平洋商业中心同时进行，而几年前就已经在规划中的阮家桥店预计2009年底开张。
各家店都会各有分工，各自攻城略地：太平洋和武林店主攻市中心，庆春广场主店针对钱江新城区块和萧山区，阮家桥店则辐射城西的高端住宅区。如果算上计划中的城西阮家桥店和现有的武林店，该百货公司将在杭州布局4家店，进行“一轴两翼”的密集型轰炸。
据内部人士透露，将要新开的3家店全都定位于购物中心。
杭州目前的主要商圈有4个：湖滨商圈，体量约13万平方米，包括杭州解百、元华商场、利星购物中心等综合百货商场。武林商圈，体量约14万平方米，包括杭州大厦、杭州百货大楼、银泰百货等综合百货商场。吴山商圈，体量约40万平方米，包括清河坊历史文化特色街区、耀江广厦、涌金广场等特色街、专营店等。湖滨旅游商贸特色街区，体量约15万平方米，包括国际名品街、龙翔服饰城、工联大厦服饰城等特色街、小百货、专业市场等。哪里人流最为密集，哪里就有最繁华的商业，这一直是国际商业发展的规律，而按该百货公司的圈点发展来看，其直接指向钱江新城、城西以及吴山商圈。
钱江新城核心商务圈将诞生新商圈
晚饭后，在杭州之江路靠近西兴大桥那一段散步，是件很惬意的事情。一边是习习江风，一边是灯光闪烁的住宅楼，远远就能看见闪着蓝光的杭州大剧院，其身后是隐隐绰绰正在建设中的写字楼和住宅。“用不了两年，这里会更美。”同行的人说。他从深圳来，两年前到杭州，开了家广告公司。如今，他是钱江新城某个楼盘的业主，而作为一个投资者，在这块成长中的区域，他看到的不仅是风景，更多的是机会。
无论城市如何演化，都会有核心的商务地带，集结、凝聚着精良的生财资源。而城市扩张和大规模房地产开发为新商圈的诞生创造了机会。
最被看好的就是钱江新城。历经5年多的开发建设，钱江新城已完成投资80多亿元，基本完成基础设施建设，实施景观绿化100多万平方米，13个政府投资公建项目、30多家企业集团落户新城。如果说，曾经或多或少有人怀疑过它的前景，那么现在在多数人眼中，这是一块日益绽放光彩的希望之城。
最惹眼的一个巨大的商业项目，是华润与新鸿基地产联手打造的杭州万象城。这是一个规划建筑面积超80万平方米(含地下)，将形成以24万平方米“万象城”购物中心为核心，包括写字楼、酒店、服务式公寓，以及14万平方米住宅等多种物业形态，预计总投资50亿港币的项目，也是钱江新城最重要的商业配套。比之目前的杭州大厦、银泰，这个商业项目可谓是巨鲸了。无独有偶，“万象城”购物中心开张时间预计也是在2009年年底。
钱江新城作为杭州的CBD，集聚了商业、办公、金融、酒店与一体的综合项目30多个。据了解，迪凯国际中心(总建筑面积约8万平方米)、东杭大厦(总建筑面积约5万平方米)、蓝鲸国际(总建筑面积约16万平方米)等20多个项目已经开工建设。考虑到业主生活的私密性和品质感，目前钱江新城内的住宅项目多数没有商铺，小区会所虽然能够提供一定的餐饮、娱乐服务，但生活购物还是需要依靠钱江新城的商业配套来完成。
更重要的是，今后，钱江新城是集聚人流的交通中心，她既是地铁的枢纽中心，又是地下隧道的出入口，这张大都市快捷的交通网将对形成新兴的城市商业中心起重大的作用。“以深圳万象城为例，每天地铁从城市的四面八方输送几万人到万象城站点，巨大的人流是保证商业繁荣的前提。钱江新城正如深圳万象城形成之初，其商业中心的前景明朗，发展空间非常大。”华润新鸿基杭州项目助理总经理陈进如此说。
如何破解“城西商业之痛”？
可以说，未来2-3年内，城东与城西是商业企业进入的主要区域，是扁担两头的不同定位，区域商圈的面貌和差异化将越来越清晰。
城西作为杭州最早的商品房发源地，一直是杭州人口最为密集的区域之一，其小商业随人流的集聚而发展得十分迅速，但却始终没有形成大型的商业中心，最后有破解“城西商业之痛”美誉的西城广场给了城西人一个休闲生活中心。
确实，西城广场集聚效应初现。像UME电影大都会，及肯德基、必胜客、新华书店等众多知名品牌，还有一批知名的服装品牌以及高品质的餐饮企业加入。西城广场拥有的近2万平方米的休闲广场是很多商家最看重的一点。“因为有了这个休闲广场，商业活动和休闲生活就可以结合在一起，这样才能最大限度地聚集城西的人气。”由新西元置业公司邀请来的某个国内著名的购物中心管理专家认为。“城西的商业该是走向成熟的时候了，尽管如今城西遍地都是商铺，随处可见各种生活休闲类的专业店，但由于物业的限制，所有这些专业店都属于住宅楼的沿街商铺，它们并不是一个有序的整体，店面档次不一，消费者在城西可能会买很多想要的东西，但是，却不能得到一站式休闲消费的乐趣。”西城广场开发商杭州新西元置业有限公司副总经理王钦曾如是说。
偌大一个城西，光一个西城广场还远远不能满足人流的集聚和需求。因此，每周还是有不少人从城西赶到武林广场购物，文一、文二、文三路依然车辆堵塞。而发展中的城西与城北接壤处更是一个空白地带，尤其是目前开发商云集的紫金港、申花板块，已有大型百货公司选择在这个区域内立足。目前，城西丰潭路与富强路交叉口的富强商业广场(即欧尚超市二期)所在地已经开工，用地面积2.52万平方米，此商业广场将分为商业超市和商务办公两个基本功能区块，最先建成的一批裙楼将作为欧尚二店的店址，项目西角还设有下沉式广场，与集散广场一同构成丰富的公共活动空间，给市民提供良好的交流场所。隔壁的古墩路与余杭塘河交界处的深国投商业中心，总建筑面积约有6.5万平方米，其中地面以上为商业用房，地下为设备房和停车库，集商业购物、超市和影院休闲于一体。该项目的总投资额达2.5亿—3亿元人民币，建成后除了有“商业大鳄”沃尔玛，还有西蒙精品百货和时代华纳影视中心等世界500强企业同步进驻。原计划在今年建成，但由于沃尔玛提出对设计方案进行调整，工期会延后。
除此之外，世纪联华祥符购物中心、紫金广场购物中心和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套也都规划在方圆百米的区域内，以丰潭路、萍水路、古墩路构成的整个新城西区块，其商业配套阵容堪称“豪华”。
下沙 人流与商场“打地道战”
“下沙开发区的商业的确可以用‘雨后春笋’来形容，这是我的切身体会。”谈到下沙区域的发展前景，华元房产的孟力君以地处4号路商业特色街的物美超市为例，形容是人流与商场“打地道战”，商场开业时，人流一下子从四面八方冒出来。2005年12月底，物美超市下沙店正式开业，作为下沙首家面积超万平方米的综合性大卖场，开业当天引来了4万人的购物狂潮，当天营业额达110多万元，1个多月就办了6万多张会员卡。去年9月1日，它的日销售额还首次超过文一、西城店，拿下了杭州地区物美超市的当日销售冠军，2006年实现销售总额约1.8亿元。除了自身的快速发展外，物美超市还带动了周边商业业态的迅速成长。“电脑电器做不过服装鞋帽，做特色餐饮上座率100%
”。一些针对高教园区学生消费群体的服装店、特色店前后共开了30多家，同时，肯德基、九佰碗等大型连锁餐饮机构纷纷抢驻，齐力让4号路商业特色街“火”了起来。
国际投资客
“抢食”下沙服务业。“7月份，入驻文渊大厦的香港都尚购物广场就要开业了，开发区又将多一个国际名品汇聚的购物中心，有些大牌服装就不用跑到杭州大厦去买了。”下沙街道高沙社区居委会副书记许爱玉说，高沙社区三期工程的文渊大厦已有1/3入驻，一些国际投资客也开始相中这块未来的商业增值空间，像都尚购物就是一家由国际投资商出资建造、属于香港商业品牌的加盟店。
香港都尚购物广场只是商业业态日渐丰富的一个实例。2006年，下沙星级酒店、连锁超市、连锁餐饮、电视购物等新型商业业态不断丰富，商业特色街快速发展，消费市场日趋活跃。众多商家集聚，对下沙未来商业的信心来自下沙居民的消费能力。有人说，因为有了浙江大学，诞生了一批大大小小依靠大学而生财的创业者。而开发区拥有省内规模最大的高教园区，目前共有14所大学、15万在校大学生，过不了几年在校师生将超过20万人。另外，随着开发区居住人气的日益集聚，预计到2010年辖区内总人口将达到40万人。据有关部门不完全统计，2005年下沙的现有月消费总额在5000万-7500万元之间，而到2010年，月消费总额将远高于1.29亿元，年消费能力近20个亿。
下沙，正在努力赶上这趟2009年的杭州区域商业圈的列车。
滨江： 20万人口的商业诱惑
从商业规划上看，和住宅一样，滨江的商业很明显地被分为两个片区，以区政府为中心的商务区和以高新产业基地为中心的高新产业区，按照规划，在商业格局上将形成以区政府为中心的区域商业中心，以及在钱江四桥西南面以公建中心为代表的商业次中心。
目前，位于钱江四桥与一桥之间规划中的商业次中心——公建中心尚未启动，但在高新产业区，一批新近交付的住宅底商经营状况不错，彩虹城、江滨花园等小区引入了联华超市、外婆家、第三乐章酒店等超市、餐饮配套设施，加上该区域内目前规模最大的华润万家超市，周边居民的基本购物需求得到了相对满足。
而在以区政府为中心的规划商务区内，现有商业形态同样是住宅底商，早期开发商大部分以销售为主，定位也多为社区商业，但由于住宅大面积交付的时间不长，入住率有限，大部分的商业经营不佳，想引入品牌商家却又困难重重；而另一方面，看好滨江的商家不少，但大部分商家都在等待合适的时机。已部分结顶的风雅钱塘和倾城之恋以及春江时代也有数万平方米的商业物业，据悉，开发商正考虑择机提前入市，先租后售，以期培养商业氛围。
滨江区是目前杭州现实可居住的区域之一，但商业配套的匮乏制约了滨江居住成熟的速度。滨江区政府也已将商业配套作为一大重点，出台了诸多招商方面的优惠政策。滨江的问题在何处？滨江区规划局相关负责人曾在接受采访中指出，入住率的不足使以服务社区为主的住宅底商无法正常经营，而基本商业设施无法保障又直接导致业主推迟入住，入住率与商业恶性循环。那么，如何改变这一现状呢？
“滨江需要一个商业龙头”，一位滨江区的开发商一语道破。
自2005年开始，滨江区已进入住宅集中期，2007-2008年，将成为滨江区住宅交付的高峰。据调查，滨江区在售楼盘中来自杭州主城区的购房者占50%以上的比例，而在年龄分布上，30岁-35岁居多。由此可见，未来的滨江人口构成将主要分为三大块：在本区域工作的高新产业从业人员、在主城区工作的年轻人以及本区域原始居民。年龄层次较轻、消费能力较高、消费意识强、对品牌及环境的要求较高是未来滨江商业主要消费群体的大致特征。
滨江区商业，缺乏领军人物，谁能担此大任？
一般说来，功能越齐全，商业项目的辐射力越强；业态规划齐全，并且在定位层次上与周边商业形成互补，这样的物业容易带动周边商业。于是，在以滨江区政府为中心的滨江商务中心区域内，一个叫星光大道的项目浮出水面。星光大道的开发商浙江华联杭州湾创业公司营销主管黄薇透露：星光大道商业物业达20万平方米，目前已成立经营公司进行招商。这个商业步行街集中了大型超市、餐饮、百货、休闲、娱乐以及会展等功能，业态分布较齐全；整条商街预计将于2011年左右成形。滨江区政府周边，新盘林立，温馨人家、钱塘雅苑、江南豪园、风雅钱塘、倾城之恋、瑞立•中央花城，据估算，以其为圆心的3公里区域内，新建商品房面积达到500万平方米，以每户100平方米计，交付后将有5万户家庭入住，预计人口将达到20万左右。
以住宅底商为主的商业形态和社区商业的定位决定了滨江区的住宅底商不能走高档化路线，某些开发商一味追求品牌提高门槛的做法当仔细思量。对滨江而言，初期以住宅底商为主的社区商业以提高入住率为主要目的，应当鼓励服务社区居民基本生活的业态，降低租金水平，引入一些小业主，让社区商业“活”起来。 |
