楼市
商业项目集中开业，商业空置率明显增加。史无前例的竞争使众多商业地产开发商倍感压力，如何成功招商成了所有商业开发者面临的首要难题，而招商不利现象背后隐藏的是不同项目在商业地产开发时暴露的种种缺失。
《楼市》市场研究部调研数据显示，2007年京城商业放量将超过700万平方米。其中本年度已经和即将上市的大型购物中心商业体量超过450万平方米；大型社区商业也不甘落后，纷纷赶在奥运之前入市，预计总体量不低于250万平方米。
商业项目集中开业，使得诸多商业空置率明显增加。众多的商业地产开发商在史无前例的竞争中都感受到了压力，如何招商成了所有商业开发者面临的首要难题，而招商不利现象背后隐藏的是不同项目在商业地产开发时暴露的种种缺失。
《楼市》记者通过对北京不同区域商业项目的调查走访，试图探寻项目在招商过程中遭遇的问题。
商业布局不合理
数据显示，2007年以购物中心模式运作的商铺面积达450万平方米，将近占了全年商铺总面积的65%。北京由购物中心主导的商业时代已悄然来临。
购物中心的放量增长可能会导致诸多项目业态的重合，从而对每个项目招商形成不利局面。“在3.99平方公里的CBD核心区，今年也将有不下7家规模在5万平方米以上的大型购物中心开业。”
就CBD购物中心而言，其集中的扎堆放量将直接导致商场对品牌资源的争夺。“高额的土地价格使得CBD的购物中心必须定位于高档。而目前中国的高档品牌市场是有限的，如何能够真正招揽到同项目高档定位匹配的品牌是个问题。因为一般而言，高档品牌只会进驻一个区域的某一个项目。”
商铺空置率走高
在北京商业供应猛增的趋势下，商业项目不可避免地遭遇同期招商的压力。而大型零售商在短期内的开店计划很难满足商业供应量增长的需求。根据世邦魏理仕的季度统计数据，北京商铺空置率上升了0.1个百分点，为6.4%。而从记者的采访情况来看，部分商场的空置率远高于6.4%。
当记者于周五晚间7：30来到位于光华路的世贸天阶时，发现很多人在它的天幕下散步观光。在记者从其南街进入后，发现南街主要是引入了一些时尚类的品牌商家进入，包括像西班牙的ZARA、香港的IG等品牌。但每一层的人气却均稍显不足，在记者停留的十分钟内，整个南街的入口处只有包括保安在内的20余人进出。与南街商铺的人气不足相比，北街店铺的空置现象则较为严重，据记者不完全统计，50%左右已经装修一新的店铺至今没有任何商家进驻。
无独有偶的是地处广顺大街南面的望京国际商业中心，据记者了解，该项目是一座规模为55万平方米的综合建筑集群，其中，由发展商率先推出了12万平方米的商业，以华堂商场、淘靓街为主要经营内容。
当记者周六下午4点来到这一项目时发现，望京国际商业中心的消费人群均集中在华堂商场内，而与华堂商场相连接的淘靓街人流却极为稀少，偌大的走廊内只能看到不到十人穿梭。与华堂商场的红火更能形成鲜明对比的是，淘靓街南面一侧的商铺仅有一家宠物用品商店正在经营，商铺空置现象非常明显。同时，通过记者观察，该商业项目的地下一层没有一间商铺处在经营状态，仅有的一家书店也在进行内部装修中。
高租金影响招商进度
部分核心地段商业高租金也往往会影响其招商的进度。租金水平超过了商家的心理预期，将很难吸引品牌商家进入。一般情况下，品牌投资者可以接受的租金是占到运营成本的8%～15%。如果超出这一范围，或者其租金超出了住宅平均租金的30%～40%，则有可能亏本。
以王府井商圈来看，据记者了解，目前王府井地区内成熟物业的租金水平大多在50-150美元/平方米•月，一些优质购物中心例如东方新天地，其平均租金水平甚至达到200美元/平方米•月左右，这一较高的租金在不少商家看来是影响其进驻王府井的重要因素。
意欲在京开店的某外地服饰品牌代表王先生表示：“公司今年预算花费200万在北京开设5家分店，本来计划在王府井布局开设一家店铺，而王府井过高的租金使得这一计划被迫取消。因为我们看中的商铺使用面积才60平方米，月租金却达到70美元/平方米，那这一店面的租金一月就要33000元左右。按照以往的经验，我们预计店铺的月营业额大致在5万左右。如果加上装修、人力成本等固定费用支出，那未来店铺将难以盈利”。
像王先生这样的情况不在少数，往往是高额的租金导致其难以进入某个商业项目。因为经营者考虑更多的是商铺投入产出比是否有利可图，其中商铺租金是投入的重要部分。
随着王府井地区乐天银泰、澳门中心、王府井时尚广场的入驻，这个区域的商业体量将会更大。随之展开的是各大商业项目的招商计划，而如何制定出一个合适的租金水平将影响到项目的招商进展。
破解困局须看开发实力
面对招商难题，开发商资金充足与否无疑是其能否成功的重要因素。据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司商铺部经理甄仕奇分析，造成目前北京商业地产招商困局的重要因素之一就在于开发企业的自身实力。反之，招商难也是对开发商资金实力最有力的考量标准。
面对招商难题，资金雄厚的开发商可以长时间持有物业，等物业后市转好或开业时机成熟后再推向市场，而资金实力不够的开发商却只能转让或拍卖商用物业以换取开发成本的回笼。
东方新天地、四季商城等商业前期招商都遇到诸多难题，但是开发商凭借雄厚的资金一直持有商用物业，而入市后招商情况较为乐观的事实证明，公司强大的资金实力成为该购物中心成功的奠基石。
商业品牌创新
4月19日刚刚开业的新光百货无疑给今年面临招商困局的北京商业地产打了一剂强心针。加之在700万平方米的放量中购物中心占据了相当大比重的情况下，新光天地则显得更具示范性。
新光天地购物中心坐落于北京大望路华贸中心内，是台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店。其建筑面积为18万平方米，是2007年开业的商业项目中体量较大的一个。
“商业品牌的创新是该购物中心最大的成功之处，国内品牌的缺乏问题会给招商带来不便，而在台湾新光三越百货公司与北京华联集团的共同努力下，新光天地不仅保留了北京现有一线品牌的柜台，同时又引进了24个国际一线且从未进入中国市场的知名品牌店。而正是有了这些主力店的进驻，新光天地其他商铺的招商情况才能像现在呈现出来的一样‘满满当当’。”华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司这样分析指出。
除商业品牌的扩展之外，新光百货在物业管理上也下足了功夫。据负责该项目物业管理的第一太平戴维斯商铺部经理甄仕奇介绍，该购物中心建筑及卖场的照明系统、空调系统、电力系统、能源系统、消防系统、保全系统等中央监控设施实施全馆定向与360度的监控，任何异状，包括顾客购物安全、停车拥堵以及机械运转负载等，都会在第一时间反馈在监控室，并立即自动启动防灾自救及紧急通报的功能。对卖场安全运营提供了安全保障，并合理、有效地节约了能源。
不难看出，表面上靠一线品牌吸引了众多奢侈品消费人群从而赚足人气的新光天地，无论在建筑品质、经营模式、物业管理水平还是在服务意识上都具有了成功的因素。华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司认为，2007年北京商业地产纵然面临招商困局，却也并非无化解之道，开发商只要能够在确保市场空间良好存在的前提下，拥有与开发项目相匹配的资金实力，并且确定为长期持有物业，那么招商难题便将迎刃而解。 |
