核心提示：业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。目前，虽然险资进入楼市尚处在前期筹备阶段，但明年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家。

    今年9月5日，保监会下发的《保险资金投资不动产暂行办法》，根据此办法，保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

    有业内资深人士指出，保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。目前，虽然险资进入楼市尚处在前期筹备阶段，但明年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家。

    从目前价格来看，商业地产的价值仍处于被低估的状态，尤其是二、三线城市。其研究数据显示，2010年第二季度，上海甲级写字楼租金每月每平方米为204元，南京每月每平方米为93.6元，杭州每月每平方米为114元，而武汉每月每平方米仅为59.4元。而事实上，有相当一部分进军中部地区的大型企业，有能力承受更高的租金水平，但同时对物业品质也有着更高的要求。

    一线城市商业地产市场相对成熟，因此刚刚入市的险资可能会以此作为切入点。最先获益的或将是商业地产的开发商，因为保险资金的进入，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。险资可以通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。除此之外，保险资金还可能采取开发定制的模式，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。明年，随着险资的入市，相信更多商用物业的大宗交易将会出现，而一些大型的商业地产开发商也将最先获益。

    分析显示，险资获批投资不动产后，保险投资将在总收益率上提高45个基点放开限制。这也是保险公司极力呼吁投资渠道涉足房地产的一大原因。