全联房地产商会商业地产工作委员会

为促进商业和房地产行业的健康发展，拓宽商业地产开发和商业经营专业化视野，中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟与瑞地机构等单位将于2006年4月共同组织商业地产专业人士赴台考察购物中心等商业设施，并同期举行“两岸购物中心经营高峰论坛”，5月共同组织赴美考察及参加“国际购物中心（ICSC）春季大会”。

附件：1、《赴台考察行程安排》 2、《赴美考察行程安排》 3、《报名表》

台湾第一家购物中心已度过十年的营运周期，市场上超过50%的购物中心已过或将进入四周年之际，购物中心产业模式已成形且已经历第一营业周期。此外，台湾的百货业也正经历变革，新光三越和远东集团二大百货体系也正呈现大型化及专门化趋势，出现了“百货公司购物中心化”的方向。台湾商业的发展一方面可以给大陆企业提供借鉴，另一方面也提供了诸多两岸合作的机会。

此次考察活动安排有二大亮点：一是突出专业性。论坛境内外接待单位均为专业机构，考察路线安排专为商业地产人士设计；二是突出互动性。在台考察期间均有本地专业人士讲解，并组织专业论坛进行深入交流与商务洽谈。

天	上午			下午			住宿
1			广州——曼谷		抵达台湾		台北远东香格里拉或同级
				17:00	拜会台湾购物中心协会
				18:00	参观京华城购物中心
2	09:00 11:30		参观故宫博物馆士林官邸	14:00 15:30	信义区购物商圈 (新光三越等) 考察台北101中心
3	09:00		游览阳明山、野柳	15:00 17:00	考察美丽华百乐园购物中心微风广场
4	09:00		台北——台中	13:30 15:00	考察老虎城购物中心台中新光三越		日月潭哲园大饭店或同级
5	日月潭——阿里山			参观日月潭风景区			阿里山宾馆
6	阿里山——桃园						桃园福华或同级
7	论坛主题：新亚洲、新事业
	09:30		购物中心经营管理篇台湾购物中心协会阮信囊秘书长	14:00		购物中心开发篇台茂开发公司谢秋音总经理
	11:00		购物中心营销及标准流程篇台湾购物中心协会刘耀东荣誉理事长	15:30		购物中心招商篇台茂南坎家庭娱乐购物中心郭大睿总经理
				17:00		参观台茂南坎家庭娱乐购物中心
8	11:00	考察大江国际购物中心		台北——曼谷——广州

[考察费￥18800元/人（其中含报名费￥1000元/人），研讨费3000元/人]

(3) 以上报价以20人(10间双人房)为基准，人数、行程更改，另行报价。

(4) 报名费￥1000/人为办理入台证费用。如有团友因故未能成行，报名费恕不退还。

为推广台湾购物中心的发展，“台湾购物中心协会”（SCDC）于1994年7月7日成立，推动相关事务。会员目前约有三百多名。包括有开发商、购物中心经营者、零售商、建筑顾问公司、顾问管理公司、市场营销专家、学术专家及公共事务人员等等。此外，与国际购物中心协会（ICSC）等其它全国性购物中心协会保持着密切的联系。

号称全台最大的购物中心，卖场共有十五层，分为球形体Mira百货和环形的品牌专门店，由一条整体购物动线连接，要仔细逛完，须有非常好的体力与腿力。10至12楼、地下1至3楼全天候营业，让台北夜猫们对它趋之若鹜。

目前全球最高的摩天大楼——楼高508米，总计地上101层，地下5层。其英文名称“Taipei 101”除了代表台北，还有Technology 、Art Innovation People、Environment、Identity之意义。拥有三个世界第一：世界第一高楼。世界最高速度的电梯。世界第一座防震阻尼器外露于整体设计的大楼。

分别由A8、A9、A11、A4馆组成。分别定位为满足全客层消费需求的大众化购物商场、以国际精品及多国料理餐厅为主题的精致化百货公司，扮演高感性都市生活者及流行情报创造者的角色、以职场新鲜人及雅痞家庭新族群为主力客层，为强调自我风格的新生活化购物商场。A8馆与A11馆、A9馆、A4館结合成一都市型水平式购物中心。

信义商圈是以新光三越百货与华纳威秀影城为主的购物消费商圈。采取低密度、低容积的开发方式，由于这两栋商场外型设计独特，而形成和台北其它区域截然不同的气氛和购物空间，当漫步其中时，常会有置身于国外之感。

位于台北市、竖立在基隆河截弯取直的大弯段新生地之上的全新概念商业设施“美丽华百乐园”，结合国内外知名的设计、规划及招商团队历经6年的筹划，拥有本馆与漾馆两馆。美丽华百乐园最具特色的场景就是全台首创的百米摩天轮，结合娱乐、科技、艺术于一体，可以媲美日本“东京台场摩天轮”，成为情侣约会的首选景点，夜间绽放光彩炫丽的灯光表演，是台北夜空最美丽的宝石。加上还有浪漫梦幻的音乐旋转木马游乐设施，让空气中更充满温馨欢乐感。

    微风广场成功的将国外购物中心的经营know how及本土资源，做有效的整合及运用，创造出台湾都会购物中心的新潮流。率先以宽敞的购物空间及贴心的日式服务精神打造出真正以客为尊的舒适购物环境；在招商方面更以坚强的国际名品阵容，领先同业。

    老虎城

由野美国际斥资35亿元兴建的Tiger City购物中心，规划了近万坪的营业空间，结合了休闲、娱乐、购物、餐饮的多元化功能，提供中部民众有别于百货公司的购物新体验。有别于一般坐落于工商综合区的大型购物中心，Tiger City将带给消费者“urban life style”的新感受。

新光三越百货台中店位居台中市第七期重划区内，整体规划不仅突破了现有百货经营规模，国际级精品名店街的完整进驻、中西式主题美食街的分层设立、多元化展演功能的超大型文化馆、国际连锁美式八厅影城的引进、露天水舞广场等，都将满足21世纪消费者的期待。

大江国际购物中心卖场为地下二楼、地上五楼的建筑，总面积达两万五千坪，卖场内，拥有法国家乐福量贩仓储、英国最大连锁影城 SBC、日本大型室内主题乐园 SEGA JOYPOLIS、台湾最大单一书店诚品书店及思梦乐日式流行服饰馆等五大国际级主力核心店。特别聘请国际知名建筑事务所Jerde Partnership（JPI）负责商场之空间设计，揉合建筑科技与自然造景，把整座购物中心建筑在四千五百坪大片的绿地上，透过大片玻璃帷幕和圆蛋型挑空，融合了户外的蓝天、白云和大量光影。

TAIMALL是第一个藉由工商综合区的申设，开发为大型购物中心的案例，位于桃园县南崁地区，占地15,125坪，规划为地上七层及地下二层的英国中古世纪城堡式建筑，空间规划上引进国外大型购物中心的商场设计概念，结合购物、餐饮、娱乐与休闲的多元化机能，主要诉求家庭客层为主之休闲娱乐及购物体验

4. 在职证明书一份(需最少在单位任职六个月或以上)，需用有公司抬头的信笺紙，并有公司的地址、电话和传真号。在职证明书內容要写上每月工资多少；单位负责人姓名等。

6. 填写旅行証申请书一份(申请书由旅行社提供)。申请书要详细填写，并提供可联络的电话号码和地区代码，台湾有关方面对每位申请者都会打电话查实。

填写报名表并签署，回传至中国城市商业网点建设管理联合会（中国商业地产联盟）秘书处。同时交纳报名费

按要求准备并提供签证所需文件（正式文件填报中，组织单位只写“中国城市商业网点建设管理联合会”即可）

 因任何个人原因或入台证未获通过而取消，须承担全额报名费

 2006年2月1日～2月28日之间取消，须承担全额报名费及50％考察费

国际购物中心协会（ICSC）总部位于美国，是全球知名商业地产行业组织机构之一。ICSC春季大会将于5月21日-24日于美国拉斯维加斯举行。今年大会的主题为：“跨地域扩张”。

 40,000位业界专业经理可望在与会期间找到未来合作机会及开发业务机会

 接触购物中心产业的关键人物及洞察行业发展、最新趋势之最好时机

 费用中包括：签证费；广州—香港单程直通车；行程中之交通、用餐、四星级酒店住宿（以两人入住一间标准双人房计算）费用；景点门票；司机、领队小费。

 费用中未含：线路以外参观内容及个人消费；旅游意外保险；任一地至广州往返交通费及广州接待费用；个别翻译服务；航空公司旺季升幅；行李超额费用；机场候机、转机用餐。

通讯地址：北京市石景山路3号玉泉大厦513室中国城市商业网点建设管理联合会

附：台湾纪行之购物中心篇（上）：两岸三地购物中心比较

编者按：2005年12月17日，由广东省连锁经营协会组织，会长助理、华南商业网总裁黄华军率领的一行十几人的广东商业观光团，抵达台湾进行观光，学习台湾零售业同行的经验，于2005年12月21日顺利结束了为期8天的旅程。在这段期间，具有浓重百货风格的台湾购物中心，给广东零售人留下了深刻印象。观光团参观了京华城购物中心、台北101购物广场、纽约纽约展览购物中心、老虎城购物中心、高雄大远百购物中心，了解到处于成长期的台湾购物中心，虽然和内地的购物中心几乎同时起步，但从整体的发展和规划上，不仅比内地发展要快，也比内地稳步健康得多。

台湾的购物中心，大多是从百货公司的母体中演变出来的，所以百货公司的痕迹非常重。1999年7月台湾首家购物中心台茂（Tai-Mall）在桃园南崁开幕，正式宣告台湾零售业迈进大型购物中心的时代，据资料统计，目前开发的区域主要分布在台北、桃园、台中、台南及高雄等五大地区，其次为基隆、新竹、苗栗与屏东等地区。

台茂（Tai-Mall）家庭娱乐购物中心是台湾第一个在工商综合区内开发的美式大型购物中心，位于桃园县芦竹乡南地区，共斥资新台币70亿元（合人民币17.5亿元），占地面积5万多平方米，卖场面积达10万平方米，200多家厂商进驻，停车场可容纳汽车3300辆、摩托车1500辆，休闲绿地面积为1.5万平方米。目前台湾已有桃园台茂、中坜大江、新竹远百、高雄亚企、台北京华城、三侨微风、高雄大远百等10余家购物中心，与传统百货、量贩卖场的竞争越来越激烈。

这次参观台湾购物中心一个最深刻的感受，就是台湾当局对购物中心的开发有着比较严格的管制，不仅土地取得不易，更要投入动辄数十亿上百亿元的资金，从筹备规划设计至开发建设完工，需要相当长的时间，开发商进入的门槛比较高。虽然台湾购物中心的起步时间和内地差不多，但整体的发展比内地规范有序，这完全得益于“政府”管制有方。

据台湾购物中心协会理事长刘耀东介绍，台湾当局对土地的使用规定比较严格，购物中心项目的整个开发过程，有关当局都要进行全程的管制，如不能随意转变土地用途等，对建设购物中心的土地供应量也进行严格的控制。

相对于只有1103平方公里土地的香港，拥有36006平方公里土地面积的台湾，商业气氛确实不显得那么浓厚。香港地少人多的缘故，很多商业项目只能拼命往高处发展，大量商铺云集在许多垂直构建的购物中心里，和林立的街铺一样，呈现出独特的繁华景观。但在台湾则不同，地多人少，当局对土地的管制比较严格，沿街商铺所占的比重比较大。大量的购物中心往往被有关当局统一规划在一个特定的区域内，也就自然形成了一个个商圈。如信义商圈就有纽约纽约展览购物中心、德安购物中心等，台中商圈就有老虎城购物中心、三侨微风广场和崇光百货等。不象内地一些地方政府为了政绩，土地供应量过大或随意而引起烂尾楼泛滥。

    多种融资渠道

    和内地很多产权离散的购物中心不同，台湾的购物中心都是不卖的，这也是台湾当局的一项规定之一，当局还鼓励开发商兴建10万平方米以上的大型购物中心，集中在一起进行经营管理，形成易于管理的规模效应。目前台湾已经有20个面积超过10万平方米的大型购物中心。而能够这样做的前提不仅是开发商资金实力雄厚，购物中心的开发也拥有多种的融资渠道，基金、上市或是找银行融资，都在法规的许可范围之内。

台湾法令是允许银行对购物中心进行有额度的“专案融资”，一般一家大型的购物中心都有4、5个银行股东。当然这样做的前提是银行必须要对整个项目进行审查，考察整个团队的经营管理能力和执行能力。

台湾的购物中心在开发阶段与经营管理阶段，一般都是与海外的管理团队合作，由他们负责项目的经营管理。一个项目可能有很多个股东，但一般都不参与经营。

出身于百货公司的台湾购物中心，已经在慢慢实现统一收银，也非常时兴会员制度，这些都有百货公司的影子，能够这样做的前提必须是购物中心产权统一，并有强大的后台技术支持和良好的结算信用体系。

统一收银的好处是业主可以掌握强大的现金流，同时也在经营上可依照自己的市场定位，有理有据地实行商户组合最优化，使购物中心元素更趋合理均衡，定制出切合实际的租金标准；再者，计租方式也变得更加灵活。对于不同档次、不同类型的租户可以视其经营业绩，来决定是直接收取租金，还是按照营业额保底分成，抑或比较租金和营业额的高低浮动收取。

作为内地的购物中心，叫得出品牌的恐怕也就是广州的天河城。而在台湾，京华城购物中心、台北101购物广场、纽约纽约展览购物中心、老虎城购物中心、微风广场等，已经成为了知名的购物中心品牌，在各自的商圈都具有各自的特色。

就拿信义商圈来说吧，台北101购物广场与纽约纽约展览购物中心相隔很近。台北101购物广场里面的写字楼带来了大量的白领顾客，为了配合这些顾客，101里面的设计非常高档，品牌也比较高端，超市经营得非常精致，营造出一个能让高级白领们感觉舒适的购物环境。而纽约纽约展览购物中心则恰恰相反，无论是装修设计还是经营的品牌，走的都是很大众化的年轻的路线。两者之间就是新光三越百货，是中档的经营定位。

以目前的发展情况来说，香港的购物中心已经进入了成熟期，台湾正处于稳步的成长期，而内地虽然和台湾地区几乎同时起步，但由于种种原因，导致现在的发展表面迅猛，实质无序混乱。