商业地产是一个资本密集型的行业，融资能力强，则能为企业的发展提供扩张的动力。而以帮助沃尔玛在中国开发建设购物广场起家的深国投商用置业，近几年通过引入华润集团做控股股东、利用海外基金、使用信托资金，多方位的融资为其扩张提供了有力的保障，现已成为华润系统内重要的商业地产资产。

    在中国商业地产联盟年会上，本报记者专访了深国投商置常务副总裁竺海群。

    《华夏时报》：业内常说，商业地产不能卖，而需要自持，并且需要一个很长的培养期。但是一个商业地产项目从拿地开发到培养，这是一个很长的过程，同时也耗资巨大。资金对于商业地产开发商来说一直是一个难题，你觉得有没有好办法能帮助开发商来解决这一问题呢？

    竺海群：现在的融资方式很多，包括信托、贷款、REITs等等，但是做商业地产是一个长期持有的过程，必须建立一个自己的融资渠道。比如引入一个利用成本较低的资金进来，而恰好这个资金愿意做商业地产，希望从商业地产获得一个稳定的回报，而不是大起大落的回报。

    我觉得基金特别是保险资金、养老资金就很合适投资商业地产，因为他们最看重稳定的回报率。

    《华夏时报》：当信贷收紧时，商业地产开发商是否会感受到压力，在融资上怎么应对？

    竺海群：是的，信贷有宽松和收紧的时候，当信贷收紧时，我们也会感受到资金的压力，同时，去年外资撤离我们也感受到了压力。可以看出，银行和外资都是有风险的。

    今年花旗银行和央企华润集团联手推出两只房地产基金，总募资额5亿美元，为深国投商置发展提供了很好的资金支持。我觉得利用基金融资，是一个解决商业地产资金需求大的根本方法。

    《华夏时报》：在很多地方，出现了住宅价格和商业地产价格倒挂的现象，为什么会这样呢？

    竺海群：这是因为住宅存在虚高，是大家把它炒高的。对于住宅，由于有通胀的预期，钱放在银行会贬值，于是很多人买房子保值，价格也跟着上去了。但是为什么商铺这块炒作少呢？买商铺投资，一般的投资回报率是3%-5%，是一个长期的回报收益。短期内，利用商铺套利变现没有住宅容易。因此炒作住宅的多，炒商铺的少。

    这可能是大家对于投资认识的一个问题。以前买商铺，开发商以售代租，不仅卖商铺还帮业主出租，承诺一个投资回报率。但是没有一个回报率得到保证的，违背了不能拆开来卖的原则，商业地产培养不起来。

    在购物中心里，开发商和投资者也不会刻意地拆开来卖，可以卖的是沿街的街铺，这个投资回报非常高，绝对具有投资价值。

    《华夏时报》：现在商业地产自持不能散卖的原理已成为一种共识了？

    竺海群：以前做商业地产都走过弯路，2004年万达提出商业地产不能散卖后，大家才达成共识。虽然业内也探讨过，做开发商的怎么不在开发环节把价值做到最大，卖完获利就走了。但是我把开发价值做到最大，谁来接我这个盘呢？这也是商业地产不会像住宅那样炒高的原因。

    《华夏时报》：经历了2008年金融危机后的低谷，2009年商业地产开始有所恢复，2010年商业地产将怎么发展？你们有怎样的扩张计划？

    竺海群：我觉得2008年的时候是最不好的时候了，我们有个项目在奥运会之前出租得挺好的，但在奥运会之后出租就非常困难，新项目招租就更难上加难。而现在的招租情况就好了很多，我感觉现在已经触底反弹往上走了。2010年深国投也看好长三角地区，这边消费能力比较强，深国投商置也将在这些区域寻找扩张机会。