自年初出台住宅市场限购政策以来，商业地产便一直充当着房地产市场宠儿的角色，在“不限购”、“不限贷”前提之下，开发商和购房者几乎一致将目光投向商业地产，一度呈现供需两旺的态势。据数据统计，数月来非住宅类产品在济南新建商品房成交总量的比重逐渐增大，新政下的济南商业地产已经受到业内各界的普遍关注。

        然而岁末临近，随着市场形势每况愈下，浓重的观望情绪开始向商业地产蔓延，不少投资者放慢了脚步，甚至搁置了投资计划。需求减少加上前期供应量增加，商业地产逐渐由过热转向过剩。

        据世联怡高11月济南房地产市场月报统计显示，受市场大环境影响，商业地产走势向下，新增房源少，成交量环比大幅下降，底商成交量一度达到全年最低值，整个市场处于存量消化状态。

        进入12月，为了促进销售，不少商业地产项目走起住宅项目的路子，“一次性付款95折，按揭98折”、“老带新优惠8000元”、“3年租金买5年经营权”……各种促销方式纷纷上阵。省城一家大型房地产企业销售经理告诉记者，临近年末，不少既有住宅也有商业项目的开发商在无法靠住宅完成销售目标的情况下，开始考虑促销商铺，做本年度最后的冲刺，因此相对的促销力度大一些。

        对于这种现象，专家认为，今年下半年随着调控不断升级，商业地产上半年掀起的热潮正在慢慢冷却，未来市场形势不容乐观。目前随着楼市调控深入，购房者陷入深度观望，市场投资性大大减弱，商铺也难独善其身。商业地产供应持续、成交低落，未来很有可能出现供给过剩的情况，一旦存量过多便需要很长一段时间才能完全消化。

        中小投资者出手谨慎

        多数持币观望

        在阳光新路某楼盘售楼处，记者遇到前来看房的张女士，她几个月来看了不少商铺，但一直没有出手。原因在于住宅市场的下行趋势让她对商业地产的未来走势有些迷茫，不知道是涨还是跌。采访中记者也发现，像张女士这样的持币观望者不在少数。

        业内人士认为，目前市场上，中小投资者看到了住宅市场存在的风险，进而对商业地产的投资也变得更加谨慎，对未来价格的涨幅预期不大也在情理之中。尽管开发商热情不减，但目前住宅价格的下降正在削弱整体市场的投资属性，购房者的深度观望情绪似乎已经不单集中在住宅市场当中，一些以投资性需求为主的商铺、写字楼等项目也笼罩其中，尤其是商住公寓和小面积的办公商业项目，其不限购的优势 在价格未出现实质下降的情况下显得并不突出，难以唤起消费者的购买积极性。

        除了对房价下降的预期，在商业地产投资当中，投资者所注重的投资回报率也在不断下降。目前，各大城市的商业地产投资主要收益是租金，而租金回报率较国外同级别城市要低了不少，所以投资者对于商业地产的投资更为谨慎。

        未来市场

        布局商业地产难度不小

        不可否认，不少房企进军商业地产是出于对住宅市场不可预期性风险的平衡，而其布局商业地产的难度也在不断加大。一方面，各大房企欲在商业地产上“分一杯羹”的想法加剧了未来的竞争局面;另一方面，商业地产“资金回报慢”的特点也在考验着房企的资金实力，左右着房企的战略布局和扩张速度。此外，刚刚涉足商业地产的房企也难免存在一定的经验不足，短时间内难以和老牌商业地产开发商抗衡。

        专家认为，商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而不为投资者和经营者留下充分的利润空间，“涸泽而渔、焚林而猎”的做法不可持续;此外，商业地产应该与城市协调发展，与城市化进程保持同步甚至慢半拍的节奏，才不至于出现“阶段性过剩”的现象。

        投资者投资商铺和写字楼，除了根据自身的资金情况而定外，还应重视投资项目的周期。一些初入门的投资者最好选择带租约的商铺。如果投资预算有限，可以选择市内出租较好的公寓型产品，一方面有

        稳定的租金收入，另一方面，由于户型面积较小，总价不高。如果是投资商铺，则应该全面考虑投资风险，衡量成本及收益的平衡。对于自用型买家，则需要考虑自身的使用需求，根据自身的运营状况来选择合适的商铺，商铺周边租金情况、商业配套、交通状况等是需要认真考虑的方面。