云南省将下大力气抓好城市综合体建设，提高资源利用率，建设集约型城市。城市综合体有利于实现整体开发，加快城市建设；有利于发展城市经济，扩大就业规模；有利于完善城市功能，提升城市品质。

      纵观昆明市场，地产商集体“染指”城市综合体，一些大鳄甚至跨界加入到城市综合体建造行列，一场有关城市综合体的大战赫然逼近。据业内人士透露，在2013下半年上市的房地产项目中超过六成都是城市综合体。

      巨大体量的城市综合体，意味着组成城市综合体的住宅、公寓、酒店、写字楼等产品扎堆面市。城市综合体的疯狂扩张已经驶入单行线，是时候冷静、沉思，综合体发展的未来。

      开发不是简单的数字游戏

      除了开发无序导致城市综合体发展的困局以外，城市综合体还面临着很多深层次的问题，而这些问题环环相扣，不管哪段链子掉了，都足以威胁到整个项目。

      中国城市综合体更多由住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等业态构成，其功能为“724”，涵盖了人们“7天”、“24小时”的全天候生活形态。

      综合体不是各种业态的拼凑，而是在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，并产生1+1>2的复合效应。“城市综合体最大的价值是资产的价值，一个城市综合体有很多经济效益：一是出售获得的现金；二是商业酒店持续经营的租金回报；三是综合要素组合对资产评估的价值；四是资本的价值，通过基金、上市、债券其他的资本通道实现变现。”一位商业地产专家表示：现在的城市综合体都是泛综合体，不但使自己的地块价值提高，同时也会带动整个周边土地、住宅综合价值的提高。

      因此不难理解，为何全国各地都对城市综合体趋之若鹜。然而，在利益的趋势下，很多综合体的开发却没有玩转这个复杂的数字游戏。

      消费力预判不足 综合体陷“空城”

      对于综合体开发的外部条件来讲，首先是交通，基本它都坐落在公共交通的枢纽位置，比如地铁、公交、快速交通等公共交通的网络聚集点，只有这样它才具备人气，人流才会源源不断。第二是消费力，包括核心消费能力和交通辐射半径在半小时商圈内的人群。

      大型建筑综合体将对城市形态、生活形态产生革命性的营销，其形态、体量、造型、空间等都将给这座城市带来新的感受、新的风尚，从而提升区域的整体价值。然而，综合体开发所面临的局面是：如何消化这样大体量的城市综合体？

      这就涉及到对于消费力的预判。同时，也回到了那个问题上，摸清地块的气质，进行合理规划和开发。

       “不是所有城市都适合建大型综合体，不是所有区域都适合多业态的开发模式。”同德实业集团相关负责人表示，为应对可能存在的风险，首先应对市场进行多方调研；其次，综合体项目自身的规划和管理也面临考验，要让规划与市场吻合，避免同质化竞争。以同德•昆明广场为例，同德•昆明广场位于一环、二环之间，传统商业氛围浓厚，居住人群购买力强，临近家乐福、数码城、高端百货等等，早已形成新型商圈。在经过全面分析后，其开发企业同德实业集团决定将其打造成为一个高端商务住宅以及云南唯一的精致时尚购物中心city walking为主要业态的城市综合体。