来自商务部统计数据显示，随着我国零售业的全面放开，2005年1月至3月所审批的外资零售项目是去年同期的10倍以上。戴德梁行商铺部董事胡莘对记者说，根据他们所了解的情况，全球大的百货公司、服装集团、书店、大卖场近期都会在中国有新的动向。
    2004年12月11日，中国零售业全面开放,外来零售商进入中国的步伐加快，有实力的外国零售商纷纷抢滩登陆，给方兴未艾的房地产市场注入更强的生机和活力。
    而另一方面，看待外来零售业对国内商业地产的影响，决不能仅仅看到活力的注入，更多的是关注它对市场的影响以及市场因之出现的新走向。

    机遇还是挑战？

    毋庸质疑，外来零售商的大规模入驻，给国内商业地产市场带来了巨大的发展契机，商业地产面临着空前的发展机遇。
    中国商业地产联盟研究中心研究员胡昕认为，随着外来零售业的大量进入和国内商业市场的发展，商业地产呈现出较大的需求空间，外来零售业不但会在北京、上海、广州这样的一线城市开店，而且西部二、三线城市也将成为他们的投资热点，因此商业地产发展前景看好。
    胡昕认为，由于国家对房地产住宅市场的调控力度加大，住宅市场的利润空间变小，一些大的住宅开发商或主动或被动的向利润空间较大的商业地产转型，商业地产也将会出现投资主体多元化的趋向，同时商业地产市场也会出现大的整合，实力弱的开发公司将被收购或者兼并。
    机遇只偏向有准备的头脑。一方面是商业地产巨大的市场需求，另一方面却是许多人的担心，国内开发商能不能吃下商业地产这块诱人的蛋糕。目前我国商业地产还存在着许多问题，胡昕介绍说许多企业开发商业地产时还是沿用开发住宅的思路，定位不准，规划不完善，设计不能适应外来开发商的需要，设施配套不全，整个操作层面不科学，导致开发商对整体项目缺乏操控能力，这与国外零售商对物业的高品质要求形成了明显的矛盾。
    胡昕认为国内商业地产商只有转变观念，明确市场需求，准确定位才能获得发展。

    订单地产发展空间巨大

    许多业内人士认为，随着外来零售商的进入和国内商业地产理念与国际的接轨，商业地产的开发模式将会出现大的变化。传统的商业地产开发已经很难刺激商铺投资者的购买欲望，业态单一、管理陈旧的商业地产项目，已经令投资者望而却步，那种先开发后招商的传统开发思路已经很难适应市场的发展。
    一直关注商业地产发展的北京国际信托投资有限公司总经济师时宝东表示，健康的商业地产开发模式应该是商业在先,地产在后，只有以商业运营为中心，千方百计提高产品档次以适应市场需求，才能赢得客户并提高产品附加值。
    商业地产从原来的重开发、重销售到现在过渡成为重定位、重经营、重管理、重招商的这样一个阶段，是商业地产理念的巨大突破，同时也是为了更好适应市场发展的需要，这种理念将成为商业地产新的发展方向。戴德梁行商铺部董事胡莘对记者说，知名零售业进入任何一个国家都会先对某一区域进行包括地段和消费人群的市场调查，经过充分取证后，确实符合他们要求的才会成为他们最终选择。如果商业地产商忽视市场需求，盲目建设就会出现产品定位不准，从而导致产品难以销售。而先商业后地产的这种模式能够适应市场的发展需要，保证产品的顺利销售，因此将会成为市场主流。
    对此持相同观点的中国商业地产联盟研究中心研究员胡昕认为，商业地产在这种理念的支撑下，会使订单地产有很大发展。她说订单模式可以减少开发的盲目性，且能较好的把握市场定位和商业业态，带动周边地区的发展，同时还能让开发商在建设中减少资金投入，因此订单地产的发展前途无量。
    同时胡昕还认为，除了运营理念的逐步到位外，以租赁为主的运营模式也将成为未来商业地产发展的趋势，因为越来越多的开发商开始注意到出售的短期利润远远没有长期的租金收入来得更加实际，同时他们会发现这种物业持有的模式更利于自己产品的保值增值，这直接导致了开发商开始自己持有物业，考虑出租而不是出售。

    社区商业将成新亮点

    随着零售业的发展，商业地产的发展类型将出现极大变化。北京市统计局商业经济调查队队长潘建民说，根据他们的调查，在商业地产方面，百货市场的主体地位已经发生动摇，而超级市场、专卖店、便利店等业态数量不断增加，发展迅速。他同时认为，社区商业将成为新的发展亮点，他认为，北京等城市社区商业的发展与上海差距很大，这不符合城市发展的需要，从这个角度来讲社区商业将会成为以后发展的热点。
    有分析人士评论说，城市新社区建设步伐加快，而社区和街道商业配套严重不足，社区商业地产将有着巨大的市场需求。目前政府正积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力，今后数年最有前景的商业项目应该是小规模的底商和街铺，也将是主要的商业地产投资热点。
    胡昕认为外来零售业也会加大对社区商业的投资力度，社区商业地产会受到追捧。今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。
 
    文章来源:中国楼市
    作者:中国楼市记者 张顺军 报道