作为老牌商业地产综合体运营商，新加坡凯德集团综合体业务今年将大大提速。

      5月10日，由凯德投资开发的深圳首个外资综合体项目——深圳来福士广场进行办公楼全球招租，融入“WORK+LIFE智慧办公”理念。此前，来福士广场的商业中心已分期开业。

      2017年将是凯德综合体爆发的一年，拟新开零售物业8家，总建筑面积超过100万平方米，其中有6个综合体，包括3个来福士项目，分别位于深圳、上海和杭州。

      凯德正探索移动互联和物联网时代的资产升值和价值增值方法，努力构建开放的商业生态网络，挖掘商业物业的全产业链价值，并提升其资本化能力。

      凯德综合体爆发

      凯德有关人士介绍，自去年年中启动招租工作以来，深圳来福士广场办公楼低区租赁已接近收官，吸引了Amazon、AEDAS、浪陀手表、诺梵家具、网旭科技等企业率先入驻。

      凯德中国华南区总经理兼区域项目开发总经理陈明璨表示，目前凯德在全球拥有9座来福士，深圳来福士广场是华南的首座。凯德希望借助来福士，将国际智慧综合体的理念带入特区，助力深圳和南山经济区的发展，也将为企业的未来带来更多商务空间和发展价值。

      凯德认为，智慧办公代表的不仅是效率，更是效益的承载者。深圳也一直是凯德投资和发展的重中之重。

      在来福士广场的商业部分，已引入如百丽宫影院、施华洛世奇等品牌商家进驻。

      如前所述，今年凯德综合体再次进入爆发期。凯德集团中国区首席执行官罗臻毓认为，这是凯德坚持综合体战略和五大核心城市群战略的发展结果。

      罗臻毓指出，把商业地产分割成小产权去散卖，不是做商业地产的长远之计。从政府或者市场角度，无论是商场、办公楼还是服务公寓，综合体整体持有、专业化经营才能实现其价值。综合体考验一个企业的整体实力，涉及多业态的开发、运营管理，而这恰是凯德的核心优势。

      长期以来，凯德在中国主要布局一二线城市，今年将开业的六个综合体均位于一二线城市（上海、杭州、深圳、武汉、苏州）。

      2016年，集团在一二线城市的资产占总体资产的93%，凯德集团聚焦五大核心城市群的11个主要城市资产占集团在中国总资产的86%。

      在综合体的拿地方面，相对住宅用地高昂的土地成本，凯德更“适合”城镇开发、片区改造、旧城改造，或地铁上盖物业等，也能更好地发挥其全产业链和综合开发能力优势。

      构建商业生态圈

      凯德集团2016年财报显示，全年收入同比增长10%，税后净利润增长11.7%，且零售业务总营业额达109亿新元。

      集团业务表现良好，主要得益于中国住宅和购物中心业绩的增长。2016年，凯德全国购物中心净物业收入同比增长5.2%，租户销售额同比增长10.2%。

      截至2016年底，凯德在中国有66家购物中心，超过17000个服务公寓单位，以及13支以中国为主的REITs和私募基金。通过地产+金融的融合，凯德拥有完整的房地产价值链，深耕中国多年后也形成了一定的规模效应，这就是“凯德模式”。

      而在这一模式基础上，凯德以“多元化资本平台+全面高效的运营机制”来做商业地产。罗臻毓指出，随着市场逐步成熟，商业地产正趋向更专业化、更细分化、更金融化。

      在金融和资本化方面，凯德前期会把稳定、优质的项目注入到房地产信托基金里，资金回笼后再投入新的项目。目前凯德在中国有10个以上商场已注入信托基金；而其他综合体或是长期持有的物业，凯德则通过不同的私募基金进行运作。

      与此同时，面对移动互联网的兴起和消费行为的演进，凯德在创新、跨界（联合更多外部伙伴），打造多元、互补、可持续的生态圈，构建新的核心竞争力；除了资产的自然升值，还要通过增加服务内容来实现价值增值，获得全价值链的高回报。

      凯德正不断扩展商业外延，构建自己的生态圈网络。其第一步是观念和角色的转变。凯德和租户不仅是合作伙伴，也是合伙人关系，凯德正为不同业态的客户提供金融服务、营销服务等各种增值服务，并营造场景式体验型的消费环境。

      凯德星2.0则是基于互联网、物联网的打通线上线下的O2O与电子商务平台。凯德星把凯德体系内覆盖商场、办公楼、住宅、服务公寓、仓储等超过10亿人次线下互动串联起来。线上线下互相导流，多业态、多场景应用打通，形成生态循环。

      过去两年，凯德在商业地产外延和服务方面的尝试包括，与优客工场探索“商业+联合办公”模式；拓展轻资产路线，输出第三方管理（长沙湘江中心）；设立创投基金C31用于投资优秀初创企业等。

      凯德方面表示，未来公司将进一步拓展轻资产模式，通过输出管理扩大购物中心网络；同时积极关注投资机会，收购优质商业项目，扩大在中国区的市场份额。