5年后，香港REITs总市值将达到1000亿美元。

　　对香港REITs的发展前景，不但投行人士报以激动人心的判断，香港高官财经事务及库务局局长马时亨亦相当乐观，他认为香港将在未来1至2年内成为亚洲REITs主要市场。专家表示，相对于亚洲其他市场，香港虽然起步晚但后发优势明显，今年超越新加坡已成定局。

　　内地商业地产处高回报期

　　过去45年，全球的REITs胜地在美国，但是现在的焦点则在亚洲。因为伴随亚洲的高速发展，高质量的投资物业需求也水涨船高；而由于亚洲REITs处于发展初期，强劲的需求将会降低REITs的资金成本，从而较其他地区更具竞争优势。亚洲的中心显然又在中国。

　　中国企业海外发展中心主任、经济学家孙飞对本报记者说，中国经济的高速增长和乐观前景成为亚洲REITs发展的坚实基础。现时香港REITs主要针对地产商自有物业，而目前内地商业物业的高回报率全球瞩目。一些投资物业的回报率高达7%-12%，高出香港、新加坡等周边地产市场200到500个基点。高增值、高回报率的商业地产，以及其增长预期，将推助香港REITs的回报率提升及长期增长。

　　高力国际（香港）的研究报告认为，由于中国的经济增长，对香港的境内外投资者来说，中国地产市场的选择很多，包括住宅开发、写字楼及零售物业、工业开发、物流设施、服务式住宅、酒店，还有不良贷款资产组合等；而中国内地每年高达9%的经济增长，带来的可观利润及写字楼于购物中心租金的不断高涨，对投资者的诱惑可想而知。同时内地商业物业的高速发展与强劲的资金需求相伴相生，这为国际投资机构特别是REITs提供了广阔进入空间，更是香港REITs快速扩容的基础。大连万达表示，其目标将是超越美国西蒙、澳洲西部集团，万达现在的购物中心有300万平方米，上述两家则分别高达2000万平方米；万达希望REITs在港上市后，每年打包6个项目进去，大规批量化生产购物中心。深圳京基集团与铜锣湾集团的战略合作，计划5年内自建20家大中型SHOPPINGMALL，而此前的铜锣湾已在全国发展了58家分店。

　　日星挑战不可轻视

　　在香港定位为亚洲REITs中心的战略中，潜在的竞争对手显然只有日本和新加坡。

　　孙飞说，在亚洲金融市场上，东京是一个很强大的国际金融中心，国际化程度也比较高，但是目前日本REITs增长乏力。自2001年第一只REITs 在日本登场以来，迅速扩容之后的日本REITs市场风险正在积聚。《道琼斯地产》指出，受到地价上涨和债券收益上涨的压力，日本新上市REITs的表现整体不佳；在资本层面，利率上升风险更令部分追求稳定的REITs投资者望而却步。种种原因，短期内日本REITs市场走软、价格下跌的可能性较大。

　　相对日本前景的不明朗，香港另一个竞争对手新加坡则处于崛起状态。新加坡作为亚洲第二个推出REITs的市场，目前其市值约占亚洲总市值的17%。其实香港真正的竞争对手正是新加坡。

　　孙飞说，新加坡的优势主要是作为先发市场以及政策优势。新加坡当局一直积极鼓励外国公司将境外的房地产通过新加坡REITs的架构在新加坡上市。为了提高新加坡作为亚洲首选的REITs中心及竞争优势，当局提供了一系列鼓励外国投资者的措施和降低成立成本及税务优惠。这些优惠包括：免除个人投资者于S-REITs分红的所得税；免除REITs物业出售的印花税等。但香港则不具备这一优势。

　　新加坡的竞争优势还表现在财务制度方面，香港要求历史数据，而新加坡则只要求估价单据；香港要求基金经理必须是持牌人，新加坡则不要求；香港要求房地产必须求转移，新加坡却只要求证明将来能够完成转移即可等等。

　　目前，新加坡与香港就内地REITs的竞争局面逐渐明确起来，香港如何在竞争中胜出并最终成为亚洲REITs核心市场，是目前较为紧迫的问题。