中国夜间灯光图，是一张看上去挺美的图。

【每一个中国人都是一颗闪耀的星】有4.914亿的人口挤在仅占全国总面积0.6%的土地上(4.914亿人指的是全国城区人口及城区暂住人口总和；0.6%的土地指的是全国建成区面积56225.4平方公里)。

也就意味着还有约10亿人分散在中国99.4%的国土上，以至于只能看到星星点点，或者压根就看不到一点光亮，漆黑一片。

那么，中国的商业前景如何？迎接光明？抑或还将在黑暗中前行。

读一读本版《商业简史》，思索中国商业的前世今生。

【进击波财经】我的好朋友，90后财经“砖家”沈帅波最近发了一篇万字长文《这一万字里藏着中国未来最大的商机》（感兴趣的可以关注他的公众号），他说到9个反常规的商业数据：

(1) 全国约有90%以上的人没有喝过星巴克。

(2) 50%以上的中国人没有喝过农夫山泉。

(3) 中国约有1000万人从事足疗行业。

(4) 13亿人没有出过国。

(5) 10亿人没有坐过飞机。

(6) 中国最大的便利店不是全家，而是中石化旗下的易捷便利店。

(7) 处于房地产中介金字塔塔尖的，通常是穿着拖鞋、汗衫的二房东。

(8) 进口猪蹄比国内的便宜30%—50%。

(9)中国产棉毛裤在西班牙可以卖10倍的价格。

他还说到中国经济发展4个趋势：

1、某些农村地区幸福指数远高于城市；

2、90后到00后的消费观发生很大变化；

3、关于人口红利，我们总是很悲观地说人口红利没有了，其实只是分红方式发生了改变；

4、劳动力总数还在增长。

最后的结论：归根结底，是中国有全世界最多的渴望改变命运的人。

这些现象看起来挺有意思，背后隐含的深意值得玩味。一个90后的财经写手有如此宏观的视野和犀利独特的剖析，令人心生敬意。

第一章

经济趋势解读

零售回暖困局

【经济下降周期】GDP增速还在下降，2017年6.8%，2018年6.6%，2019年预期目标是6-6.5%，不容乐观的经济形势，整个中国经济依然在下降周期。

【零售服务贡献占比超60%】第三产业即服务业2018年增速7.6%，比2017年低了0.1%，但是对GDP贡献却从58.8%提升至60.1%，2018年社会消费品零售总额增速9%（2017年增速10.3%），限额以上零售增速5.7%（2017年增速8.3%），均创下多年新低。

【网上零售持续增长】2018年实物网上零售额占社消零售总额的比重持续走高至18.4%，2017年为15%，而2015年还仅仅只有8%。2018年实物商品网上零售额同比增速25.4%，2017年为22.8%。

2、商业回暖？别太乐观。

【线上线下的日子都不好过】通俗一点讲，就是线上商业、线下零售日子都很艰难，电商动不动就是做着千亿万亿的生意，但是没有资本在后面撑着“故事”，很有可能一夜之间崩盘，互联网世界就是如此残酷，无论你之前多么辉煌，总是要做好随时被淘汰的准备。

这些年网络上总有一篇热文，标题是某某年死掉的互联网创业名单，那么2019年也必然会有这样一份新的名单，只要资本追逐泡沫之心不死，那么不赚钱也能做大做强的“电商幸运之门”永远不会被关闭。

【996或被裁门预示互联网巨头存危机】即使存在着，近期热议争论的阿里996之争，或是京东副总裁“高层被裁门”、腾讯总经理级“中层被裁门”的血洗，加上各大互联网巨头裁员保命大潮的来袭，也不会改变互联网去搏战“新零售”的决心和行动。

那些宣扬996的企业家们，赤裸裸的彰显了资本家剥削的本质，无论你说的多么冠冕堂皇，阿里研究院还专门写了一篇文章来解释，不仅荒唐，十分可笑。

【线下零售的命运依然还未扭转】而线下零售做的很苦逼，管理团队每天早出晚归，千会万会，呕心沥血，运营着几百上千家店铺，管理着几万名员工，全世界去搬货过来，用尽一切溢美之词去讨好顾客，然后究竟又如何？一年做着几百亿的生意，利润可怜的只有个把亿。

如果没有银行贷款，仅靠经营收益怎能支撑企业发展？而即使向银行借了钱，也不知道多少年才能还的上。2018年，有多少零售企业差点倒在了这条路上，大大小小很多家，在这里就不去列数这些命运悲情的企业了。

根据CNBC引用Coresight Research的数据，截至2019.3.8，美国零售商今年已经宣布关闭4,810家商店。

就在一周前，那个数字是4,309，也就表示一周内，美国足足关闭了多达500家零售商店。而今年在商场关闭商店的其他零售商包括Gap、维多利亚的秘密（Victoria's Secret）、特斯拉（Tesla）、J.C Penney和Chico's。

2019年迄今为止，美国零售业关闭门店数量达5399家，而新开门店数量为2396家。我国没有官方统计的数据，无从得知。难道“实体寒冬”真的还在继续？

3、发展之困？最不赚钱。

【零售企业真不赚钱】上市公司里最赚钱的依然还是银行金融、房地产、汽车、烟酒、高端制造业等，2018年500家上市企业中，利润总额超过1000亿元的企业5家，全部都是银行，超过500亿元的企业17家，其中大部分是银行，超过100亿元的企业62家，其中无一家来自零售行业，都是做人的生意，零售商和银行之间的差异简直是天壤之别，一个交易的是“钱”，一个交易的是“生活”。

【行业地位有待提升】依GDP之论，零售服务业的贡献超过60%了，但是整个行业成本大、不赚钱、发展难、经营难，与之对经济的贡献、民生的价值相比，相去甚远。

第二章

读世界商业简史

看透经济规律

零售历史的第一次变迁是随着生产制造变革而引发的消费方式变革。

【工业革命解放生产力】第一、二次工业革命的18世纪末和19世纪初，出现了机器代替了手工作坊，最为著名的就是珍妮纺织机、和后来的蒸汽机车，300多年前，生产方式因为机械化的制造变革，催化了大城市的涌现，而机械化生产扩大了商品制造和流通，出现了批发商和贸易公司，不但在城市和城市之间交易，还在国与国之间贸易，于是在1870年出现了全世界最早的商业——百货公司，几年以后科学家便创造除了第一代机械收银机。

【西方商业开启新时代】随后的100年里，随着发电机、电话的问世，推进世界文明向另一个境界发展，商业也引来了又一次蓬勃发展的契机，1930的经济危机中诞生了超级市场，其中最核心的一项技术革命，就是1920年出现了条形码，这对商品生产制造和流通领域的信息管理技术提升至关重要，同时也预示着零售的历史被掀开新的篇章。

2、信息技术革命，颠覆商业形态。

零售历史的第二次变迁是随着信息革命而引发的商业形态变革。

【计算机诞生是伟大发明】1940年电子管、无线电诞生，同时出现了可能是20世纪最伟大的发明之一，对人类的影响远远超越中国古代的4大发明，那就是“计算机”。不再只是用机器来代替人生产制造，而是用机器来代替人计算。

【商业业态创新层出不穷】因为有了计算的技术，这必然对未来人类的一百年将带来无法比拟的重大影响，于是1950年诞生了第一代自动售货机，便也让商业形态与此同时发生了酵化的发展，逐步出现了第一代便利店、品类专业店和购物中心。

【技术创新催化商业提升】这些商业形态的创新，都是因为销售即时管理的POS系统和物流信息管理的OMS系统，甚至到1960年出现电子收银ECR、1980年出现RFID技术迭代了条码的商品管理，大大的提升了商业经营效率。

【逐渐产生高品质生活需求】二战结束以后的世界重新进入了经济和政治的正常秩序之中，随着信息革命引发了商业的另一次伟大升级，也恰恰适应了当时越来越快节奏和高品质的生活需求。经历了两次变革的世界商业，依然在不断进化着自己，在生活的每一个领域，方方面面都在进行创新，商品创新催生了数百个世界级知名品牌、服务创新创造了更加舒适便捷温馨的商场、销售创新缔造了会员制、订制商品模式和电子商务模式。

毫无疑问，在二战结束后的50年里，全世界的商业发展毫无限制，也在全世界范围内尽情发挥，尽情交流，互相促进，提升了人们的生活品质，也繁荣了人类的商业文明。

3、互联网时代，颠覆交易方式。

电子商务诞生】1980年在美国诞生了微电脑，而早在1990年，美国就出现了电子商务，在电脑上购物的时代就在这个时候被开启。只不过，老外的脑子确实特别简单，有时候就是比较执着，他们至始至终认为，这只是一种对消费者传递信息、提升服务的更好方式。从来没有觉得这将是一门可以是千亿万亿的生意。

1990年代是互联网全世界普及的10年，直到后来引发了全世界最令人恐惧的“千年虫”危机。而中国的商业在这10年，才开始走进现代化商业的发展时代。

【中国商业对外开放】这里必须要感谢伟大的邓小平爷爷，没有改革开放，没有已经发展100多年的世界商业文明代表者们纷纷进入中国，中国的商业不可能在30多年就走完世界现代商业发展用100多年走的路，也不可能涌现出数百家中国优秀零售企业。

不得不说，当时将中国市场开放给国外商业，放那么多卓越的世界商业品牌在全中国开店，这是一个多么具有远见卓识和战略眼光的伟大而英明的决策。

【中国电商引领世界】2000年，进入一个新的世纪，互联网潮流也随之扑面而来，中国在近几百年的世界商业历史中未来没有成为引领者，却在这个新时代，抓住了机遇，成为了互联网时代的领导者，在电子商务领域，更是全方面超越世界级的所有同行者，涌现出多个千亿级、万亿级互联网经济体，称霸全球。

4、移动智能化，颠覆商业经营模式。

【诺基亚输给了时代】NOKIA诺基亚在这个时代是最悲情的失败者，曾经在全世界最为骄傲的高管团队，在企业没落之时，一度黯然泪下，“我们没有犯错，是输给了这个时代。”的确，21世纪的科技变化已经将迭代周期缩短到年，而不再是曾经商业变革发展的10年周期。

诺基亚并不是输给时代，而是输给了对未来的渴望，任何一个企业，无论你曾经多么伟大，只要你开始步入舒适区，沉湎于管理和战术，再也没有对战略的敏锐和决断。那么一定会像诺基亚、柯达、索尼等等企业一样，直到被行业淘汰、被世界遗弃，也不知道为了什么。

【智能手机是新世纪的火种】21世纪开始的10年里，智能手机仿佛远古野蛮文明时代的“火种”，原始人不再饮毛茹血，狩猎后庆祝的仪式感是最强大的部落精神，男女老少围绕着篝火长唱颂舞蹈，在熊熊火焰烧烤着滋滋作响的食物，让文明和生命从此结伴，推动人类历史前行。

智能手机的普及，催生移动时代的开启，随着全球定位、生物识别、人工智能、大数据等等信息技术的逐年迭代升华，不可置疑，商业领域因此而跃入新时期。

【新零售“故事”开始出现】然而，我们想说的“新零售”，其实不仅仅是商业历史中“时间窗口”的不断演进，从1760年开始的工业革命引发制造业转型、1870年开始的商业革命引发商业形态转型、1940年开始的信息革命引发消费形态转型，一直到2000年的互联网革命，诞生电子商务、移动社交，我们在思考，这是不是改变了商业运行的本质规律？

所谓的新零售和过去几百年的商业推陈出新，有非常大的差异吗？

我们不否认，通讯技术、信息科学让这个世界更加清晰、透明，让每一个人从狭隘的一维空间，瞬间进入到毫无局限的多维空间，不但信息畅通、沟通无限，也让人人之间、物物之间形成了更高频、更流畅的多层次互动，这也就产生了所谓的“新零售物种”。

5、新零售变革的，并不是生产方式。

【新零售带来的4大变革】然而，透过现象看本质：无论新零售是将“信息流的变革”，即移动化带来的数据交互和大数据带来的精准触达；还是“商品流的变革”，即B2B撮合平台替代了传统的贸易集散中心或多点对多点的企业间交易往来，还是“物流的变革”，即出现专业物流服务商替代零售企业的自运营；以及“交易方式的变革”，即货币交易支付升级为电子账户支付、收银服务升级为自助收银等等“技术性革命”，纳入新零售的价值阐述，其实从根本上说，并没有改变“生产关系和生产方式”，并没有成为推动“消费力飞速增长”的动因，更没有如前几次技术革命那样，催化商业形态的更多转型。

【在西方互联网一直都是陪衬】西方世界没有发生，互联网对传统商业的颠覆。那么东方是不是会发生？当然，下这样的论断为时尚早。商业发展一定是需要符合经济规律的，那就必须是生产关系和生产方式的革命，推动生产力革命，从而形成商业革命的经济社会转型。

6、如今充斥的“新零售颠覆”言论，可谓是漏洞百出，简直是胡言乱语：

1）错误定性
存在着张冠李戴的错误定性，所谓的新零售根本不属于商业的经济规律革命，只是技术革命，与零售本身无关，零售的本身是不仅仅是交易方式和数据处理方式，一定是和商品、供应链模式有关；

2）夸大其词

电子商务平台的销售规模再大，也不可能属于经济体，它只是改变了交易方式和数据处理方式，而与生产方式本身无关，并没有也不可能形成对经济规律的革命，电商平台和线下商业的经营模式和盈利模式基本都是一样的；

3）技术陷阱

互联网技术先进与否，并不能对世界、或地域的政治、经济体制本身产生冲击，只是对社会经济运行和生活方式的形态产生冲突，如今传统经济正在适应和消化这种冲突，但还丝毫看不到互联网对传统经济会产生颠覆；

4）思想绑架

商业变革自几百年前的工业革命改变生产方式以来，一直都在推陈出新的“追新”演进中，并不是因为互联网诞生而才开始有所谓的新零售，现在吹捧的互联网创造新零售，这是一种理论上的“思想绑架”，以至于很多人进入了认识误区，以为电子商务、或者移动端的电子商业就是新零售；

5）毫无改变

改变商业一定不会是资本和交易方式，而是商品和服务，接下来我们需要关注的是会不会再次发生生产方式的全球化革命，进而改变商品层面目前的供应链格局，推进生产与流通进步，引发新一轮全球性的消费力升级，特别是中国，过往几年，也看到众多互联网巨头入股线下零售商，基本上，毫无改变；

6）资本乱局

金融和商业是两种经济形式，其形成的社会价值也完全不同，两者可以融合，但无法进行合一，我们也不否认金融可以为商业创造更多收益和发展空间，但是金融服务和商业服务之间，对人们的影响是生活的两个层面，物质和精神，本能和欲望。资本进入商业零售领域之后，产生了非常明显的反作用，让这个行业失去了工匠精神，摒弃了优秀的传承，也逐渐没有了精细化经营的耐心，结果所有一夜之间升华的企图，全部化为泡影。

第三章

读中国商业简史

透视“零售”本源

世界商业发展因工业文明、法制文明和人权文明的不断演进而展现出文化价值和蓬勃生机。而中华民族的传统文化对商业发展影响深远，5000年至今的农耕文化，悠久长远。

【中西方文明的冲突】世界工业文明核心特点是：市场经济、开放、企业家精神和技术创新。农耕文化和工业文明实际上是冲突的：保守、传承和不开放，是典型的“抑欲文化”，“食不求饱，居不求安”。

【四大因素影响商业发展】古今中外，影响商业发展的因素都是相同的，一是经济，主要是生产力的发展，传统的农业、手工业，到后来机械化、科技化，这些都是生产力的象征；二是政治，国家统一社会稳定，政治清明政府开放，都是决定商业繁荣的关键要素；三是交通，商品流通是贸易昌盛的决定因素；四是货币，交易的安全性便捷性是非常重要的商业法则，等等。

1、上下几千年，商业文明发展落后世界。

中国由于奴隶社会、封建社会和近代半殖民地半封建社会生产关系发展的特殊性，商业发展特别缓慢，在几千年的历史长河中，可圈可点的大事件寥寥可数。

【封建政权延续3000多年】古代奴隶制产生较早，只存在一千多年，就被封建制所代替，并延续了近三千年，西欧只延续1164年。在漫长的岁月中，我国封建社会的生产方式虽然基本上没有变化，但生产关系却不断有所调整，最后以封建地主剥削农民的生产关系确立，这一制度一直延续到1840年。

【中西方经济体制存在巨大差异】西欧的商业资本与产业资本结合，转化为资本主义经济，中国的商业资本与土地结合，转化为封建地主经济。封建社会商业的兴衰是受地主经济的发展规律所制约的，而封建商业又在一定程度上影响着地主经济的发展。

【封建制度阻滞中国商业发展】在中国封建社会，商业资本往往用于购买土地、放高利贷、捐官买爵，而不向工业投资。它的发展是与社会的一般经济发展成反比例的。也因此，中国商业发展在几千年的历史推进中是很难得到飞速进步。

（1）原始社会商业：生产活动后，满足自给自足之后，多余的进行物物交换；

（2）早期商代商业：逐渐出现了专业的职业商人，并由政府统一发行货币；

（3）西周商业发展：王朝兴盛，国泰民安，商业交易活动开始频繁，货币需求数量不断增加，出现了骨币、铜币等多种货币形式；

（4）春秋战国商业：国家与国家之间的政商交流频繁，各国均出现了较为富足的巨商和繁荣的商业中心，形成了国际贸易的雏形；

（5）秦汉隋唐商业：因为政府制度森严，管理严苛，商人经商受到时间、地点等等诸多限制，以至于商业总体水平不高，商业的发展比较艰难，进步缓慢；

（6）宋元商业发展：宋代造船工业发达、航海技术先进，海外商运发展迅猛，中国商品远销东亚、南亚、西亚以及东欧、北非等地区，商税收入成为政府的主要财源，北宋益州（今四川地区）出现了世界上最早的纸币“交子”，元大都成为国际性的商业大都会；这个时期，出现了世界闻名的商业创举“丝绸之路”，也是中国早期最主要的商业繁荣阶段；

（7）明清商业发展：出现了商业联盟的早期形态，在京城、省城和大商埠出现了各地会馆，是同一地域的商人停宿、储运、交际的重要场所。会馆的出现，与按地域结成的商帮有关；出现了按地域结成的商帮，其中晋商和徽商的势力最为强大，长途贩运发展较快，出现了专业市镇，货币的作用越来越大；棉花、茶叶等农副产品大量进入市场成为商品。

【农耕文化之下不具备商业发展基础】历经数千年，中国商业的发展历程异常艰难，更朝换代，政治为先，经济滞后，如果君主英明，还能施行仁政，助农扶商，盛世百年也未尝不见，但是总体而言，商业文明繁荣兴盛的时期寥寥可数，政治经济体制的局限显而易见，农耕文化盛行之下也不具备商业大发展的基础条件。

2、近代商业奠基，现代商业启航迎大发展。

【私营商业在革命根据地萌芽】近代中国，由于战乱几十年，商业发展基本属于停滞和倒退，19世纪末至20世纪初，只有少数民族资本主义商业得到非常缓慢的发展。1927年以后，中国共产党在革命根据地建立了新型的商业合作社，并保护和发展私营商业，为新中国商业的建立和发展积累了丰富的经验。

【中国从农业大国转型工业】1949年到1956年中国战后迅速恢复和发展生产的重要时期，中国稳步地由农业国转变为工业国，由新民主主义国家转变为社会主义国家，顺利实现经济恢复。但此后20年因为众所周知的原因，中国进入徘徊时期，国民经济停滞不前。

【工人阶级逐渐崛起】但这个时代也取得了重要发展成果，消灭了以财产为基础的不平等，将农村内部以及城市内部的不平等大大缩短。工人阶级取得了终身职业安全、优厚的津贴和福利，社会地位提高，人均家庭收入略为提高。全国在营养、平均寿命以及教育与健康水平都大为提高。

【改革开放迎来商业腾飞】1978年中共十一届三中全会恢复了解放思想、实事求是的思想路线，决定把党的工作重心转移到经济建设上来，并确立了改革开放基本方针。

至此，中国商业迎来腾飞的新时期，直至今天的繁荣。

1）解放生产力：新中国农村合作社和供销社

【农村合作社诞生于建国初】为了实行社会主义公有制改造，在自然乡村范围内，由将其各自所有的生产资料（土地、较大型农具、耕畜）投入集体所有，由农民进行集体劳动，各尽所能，按劳分配的农业社会主义经济组织。

【改变农业生产关系】这是生产关系和生产方式的重大革命。在战后贫瘠困苦的中国，需要通过这样的方式来释放劳动力，扩大生产大发展。

农村合作社经历了三个主要时期，即合作化时期（从初级社到高级社）；人民公社时期（生产队、生产大队、公社三级所有，生产队为基础）；经济合作社时期（农村改革撤销人民公社、设立乡村建制后原来的人民公社、生产大队、生产队相应地变更为乡、村民小组，为适应生产队的经济职能，又更名为经济合作社，村民小组和经济合作社两个名称同时存在）。

成立合作社有利于农业生产集中化，甚至走向企业化，更好的提高了生产力，提升了自身农产品的销售量。

在很多农村，成立合作社的发起人一般也是农业领域闯出一片天地的人，有着丰富的种植经验或者广阔的销售渠道经验。成立合作社，带动乡里乡亲的致富，实现多赢的局面。

【供销社是国有商业的雏形】在当时的县及合作社一级行政区域，都开设了国有的供销社，为社员提供生活用品和基本商品买卖服务，这是最为初期的国有商业，至今国有商业依然还是中国零售的主角。

2）现代商业文明的摇篮：人民商场

【中国百货出现晚世界65年】1852年，世界第一家百货公司在法国巴黎诞生。这也意味着大规模综合零售商场正式登上舞台，并由此掀起一场改变人类消费方式的革命。

从1917年开始到1935年，当时就是全世界国际都市的“魔都”上海，陆陆续续开业新新、永安、先施百货“三大商业巨头”。

【解放前最著名的2家百货公司】1936年1月10日，上海最大百货商场“大新公司”（上海第一百货商店）开张营业。两天后的1月12日，而作为中华民国首都的南京，由32位社会名流和爱国人士发起创建的南京中央商场开业，引发全国轰动。

【时代产物人民商场】1966年在特殊时代背景下，南京中央商场更名为人民商场，并延续这一名称至1992年。

从此开始，全国各地的国营商场遍地开花，各个城市中心都开设了一家叫“人民商场”的百货公司，成为当地老百姓时尚流行生活的引领者，当时中国人的幸福非常简单，去百货公司逛一逛，就像过年一样喜滋滋的。这些商场，有的地方也叫红旗商场，是那个时代的特殊标志。

【国有商业公司大发展】除了南京中央商场，南京另一家“老字号”新百，成立于1952年，全名是“中国百货公司江苏省分公司南京市公司”。1957年，其下设的新街口门市部改了名，叫做“南京市百货公司新街口商店”，也就是今天南京人习惯称呼的“新百”。

就这样，在一个城市里，同时存在国营人民商场和国有市属百货公司，陪伴着一代又一代人成长记忆，成为21世纪前中国人生活中最值得期待的去处，也是令每一个中国人兴奋快乐的幸福源泉。

【上海和南京是现代中国商业的摇篮】曾经的上海南京路是全国最繁华的商业象征，现如今的南京新街口商圈，号称中华第一商圈，都是在中国现代商业发展史中，经历历史，见证历史，有着不可以替代的历史地位。而就是这全国数百家人民商场或市级百货公司，成为现代中国商业的摇篮。

3）中国商业发展的转折：私营/股份转制.

【国有商业转制是重大历史事件】20世纪80年代中期，城市经济体制改革全面开展，中心环节是增强企业活力，在管理体制上，实行政企分开，使企业成为自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者。

这是中国商业发展史上，一个最具有历史意义的转折点，也是早就当今商业格局的重要推手，为中国商业今后几十年的腾飞，成为世界瞩目的商业大国，注入了强大动力。

伴随着经济体制改革，南京的两家国有商业企业，新百与中央商场也共同经历了股份制改革与重组的过程。1993年9月，新百成为南京第一家上市公司，并跻身中国十大百货之列，一跃成为当时中华第一商圈的商业“领头羊”。

【民营商业迎来了春天】1984年以后城市经济体制改革全面展开，为了增强企业活力，把企业搞活。全国各地的供销社、人民商场和市属百货公司，纷纷进行企业转制，实行政企分开，简政放权，使企业成为自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者。

在所有制上，变单一的公有制经济为以公有制经济为主体、多种所有制经济共同发展。在分配上，实行以按劳分配为主、多种分配方式并存的分配制度。

【中国商业进入黄金发展时期】这一政策，点燃了中国商业的创业激情，上世纪80年代末90年代初，如今的全国商业百强企业集团基本都是在那个时期起步，开始创业，借助政策和时代转型，挖到了第一桶金，中国商业自此一骑绝尘，飞速发展。

4）中国商业发展催化剂：外资商业入中国

1990年之后，一大批商业企业涌现，在全国各地漫延开来，开出更多新颖靓丽的崭新商场，中国现代零售商业的帷幕也就自此徐徐拉开。

【西方商业进入中国成为榜样】因为政策放开，最早期出现的是中外合资企业，之后更多的外资商业企业进入国内。同时，民营商业企业也开始步入连锁发展时期，企业版图和销售规模不断壮大。进入21世纪之后，越来越多的房地产等相关行业开始转型涉足商业，也大大刺激了商业领域的经济活力。

1992年，燕莎友谊、赛特中心、上海第一八佰伴等第一批中外合资商场齐刷刷进入中国或开业或筹备，极大的震撼了国人的商业意识。改革开放后的第一批“暴发户”，不仅有足够的消费力，也纷纷走出国门开了眼界，认识了世界品牌。

1992年6月，燕莎友谊商城开业，它是国务院批准的、国内第一家开业的中外合资零售商业企业。外方是德国汉莎航空公司，商场活力明显高于当时很多国营百货。

1992年12月，赛特购物中心开业，与日本八佰伴合作经营。“名店名品”的定位有很多价值上万元的商品。还曾引起社会大讨论“那些价值数万元的腕表、钢笔到底卖给谁？”。

1992年，日本八佰伴与中方合资成立上海第一八佰伴有限公司。1995年，“第一八佰伴”试营业，据新闻报道，当天共有107万消费者进入参观购物，创造了世界吉尼斯纪录。至今，第一八佰伴每年最后一天的跨年活动，依然是中国商业营销的奇迹，日销售破10亿。

【全世界知名商业齐聚中国】1993年以后更多外资商业陆续进入国内，比如：日本伊势丹、台湾太平洋、马来西亚百盛、德国麦德龙、法国家乐福、美国沃尔玛等等，与上述八佰伴、汉莎不同，他们多是独资或者与物业业主合资的形式发展。

【港资商业成为中国零售主力军】1990年代中后期，以港资为代表的外资房地产企业陆续进了国内市场。香港的新世界、恒隆、嘉里、瑞安、新鸿基、九龙仓等，新加坡的凯德在内地开设商场，参照香港商业的时尚华丽标准，一定程度上拉升了中国商业的建设标准、运营管理标准。他们打造的购物中心模式、高品质的硬件环境、专业的运营管理、领先的市场营销方式，都对国内商业产生了极大影响和带动。

【中国商业地产企业迅速崛起】2000年之后，国内房地产企业开始进入商业，这些企业，资金雄厚、全国化布局、快速拓展、项目周期短，运营能力强，是他们的普遍特点。如万达、龙湖、宝龙、新城、金地、万科、旭辉、远洋等都属于此类企业的代表。

除了房地产企业转型做商业地产，华润集团和中粮集团两家央企，也分别在90年初末、2000年之后，进入商业地产领域，并且已经发展为国内购物中心领域的标杆性企业。