国家一系列宏观调控的出台令一大批住宅投资客户倍感压力，并将目光转向供应量日渐增加的社区商业项目。今年下半年，随着一大批住宅项目进入后期开发阶段，为之配套的社区商铺也将大量上市。对于信奉“一铺养三代”的商铺投资者而言，这种以服务周边住宅小区居民为主要目的的商业地产产品，具有投资额适中、成长潜力大等诱人的优势，因而也成为众多投资者追逐的焦点。然而也有业内人士指出，应警惕社区商业集中放量时所带来的后期运营风险。 

　　下半年，多个住宅项目的配套商业将集中上市，这些商业地产项目大多集中在海河沿岸、大梅江地区、老城厢地区、天津站后广场地区、滨海新区等板块，单位面积不大，主要以附近居住居民为目标客户。 

　　大梅江地区，华厦津典的商业配套项目津典时代，位于南京路与珠江道交口，总建筑面积1.54万平方米，包括临珠江道的9880平方米时尚生活消费区和1.1万平方米的环湖休闲娱乐服务区，单位商铺面积138至426平方米。紧邻解放南路的第六田园商业配套，总建筑面积近10万平方米，预计年底面市。梅江新海湾，总建筑面积5.6万平方米，预计年内将开业纳客。 

　　老城厢地区，天津富力城的商业配套街富力•星光大道将在下半年上市，该项目为沿街社区商业长廊，北起北马路、南至南城街，西临西马路，东接鼓楼商业步行街，铺型面积从80平方米到3000平方米不等，总建筑面积为4万平方米。后现代城的商业配套，总建筑面积约3万平方米，目标客户为现代、青春、时尚的80后一代。 

　　天津站后广场地区，海河新天地的住宅商业配套已开始推广，该项目紧邻新开路，总建筑面积4.1万平方米，包括地上2.8万平方米和地下1.3万平方米。 

　　海河沿岸，位于海河开发第六节点的天津湾已经率先启动商业配套——中环广场的建设，该项目总建筑面积12万平方米，包含中环OFFICE、中环购物中心、中环嘉年华三种物业类型。 

　　此外，南门外大街上的金茂•现场商业内街，黑牛城道上的五一阳光尚区商业街，金钟河大街上的爱家星河国际商业配套，南楼的麦收国际等，也都将在年内亮相。 

　　街区式设计引人眼球 

　　这些住宅项目的配套商业，大多采取了街区式规划设计，紧邻城市道路，有机地将住宅小区和城市结合起来，在街道上漫步的人们可以很轻松地在这些商业街区中进行消费。 

　　如4万平方米的富力•星光大道，布局上采取全景式规划，四角对应，商气互动。充分考虑商家需求使业态互补，根据业态经营项目类别的不同，划分为3大主流街区：以大中型餐饮、商务休闲、娱乐为主的北城街；以中小型专业百货、商店以及新兴超市为主的鼓楼西街；以特色餐饮、社区配套服务为主的南城街。 

　　1.54万平方米的津典时代，有别于传统的大商场布局，以街铺的形式分割，铺面开放独立，便于经营。但又不同于普通底商，规划上与住房完全分开，不互相干扰。在商业街内规划了水景和广场，将风景和商业完美结合，更强调消费的体验和消费的精神满足。 

　　海河新天地的住宅配套商业街区，采取了后现代主义的规划风格，商业街中间3层，南端4层，通过外挂楼梯的设计，可以将购物人流有效引导到商街上部。在商业街中部，设计师巧妙地设计了一个椭圆形开放式广场，既成为小区入口，又成为商业街一个开场式的交流空间。 
　　5.6万平方米的梅江新海湾，以水景为主题的街市商业中，规划了精品街、酒吧街、美食街、艺术工坊四大主题商业街。最引人瞩目的是，在项目内规划了一上一下两个水广场，面积约占项目占地面积的一半。在水广场周围，规划了酒吧街、精品店，并设计了亲水平台，今后消费者可以在此一边欣赏水景一边轻松购物。 

　　集中放量有一定风险 

　　天津中原物业顾问有限公司研究部经理梁美娜介绍，社区商业泛指在聚集了大量住宅的一个区域，周边的市政配套暂时未能满足市民需求，而为小区居民提供消费需要，并能够自发地吸引小区外的居民前来消费的一类商铺。社区商业配套主要以区域内的住宅项目为依托，规划数量要看三大要素：首先，是周边住宅小区的居住户数；其次，是周边居住人群的实际购买能力，包括人均消费频次和金额；第三，是该社区商业的消费人群是否有可能被其他商业区分流。 

　　“如此大体量的社区商业同一时间集中放量，有一定的风险存在。”梁美娜说，“目前新建住宅都要配备一定数量的公建，政府有关部门在做规划时更多的是从城市整体性角度出发，而商业地产操作难度大，盈利周期长，如果没有雄厚的资金实力做支撑是无法成功的。” 

　　梁美娜介绍说，社区商业以周边新楼盘的居住人口为依托，入住速度直接影响到商业配套的后续运营。目前最需要社区商业配套的，是类似于中北镇这样的新兴外围居住组团。然而目前的情况是，开发商为了快速回流资金，将大多数商铺拆散出售，缺少必要的后期运营与管理，“养铺”不足导致商户入住率低，因配套不完善住宅业主也不愿入住，这样进一步商铺缺少顾客而难以为继，形成恶性循环。 

　　另外，很多住宅大盘项目的商业配套，都是开发商各自为政，经营业态、功能定位、目标客户群都非常类似，这样根本无法形成规模效应，这也是目前天津市很多外围组团尽管住宅都已入住，但商业配套仍不完善的主要原因。 

　　“在这方面，上海联洋社区的经验值得借鉴。这个位于浦东、总建筑面积约250万平方米的超大型社区，由十余家开发商合作开发。在商业配套建设上协同作战，采取住宅和社区商业同步建设的方式，使联洋社区在很短的时间内便步入成熟期。”梁美娜说。 

　　投资应注意四大技巧 

　　业内人士指出，社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景，大型的、成熟的社区最适宜投资。商铺的经营内容应该以“便民”为主要准则，因此，商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、服装等为经营内容，避免一味追求个性和特色。对社区商铺的投资，应该有长远眼光，在选择时特别要注意。 

　　第一，社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。因此，选择社区商铺主要看社区人群的数量和层次。一些定位比较高的社区，其业主的素质和消费力都会相应较高，大型的、成熟的社区最适宜投资。 

　　第二，发展商为了业主的安全，通常会构造封闭式社区，此类社区内商铺令外面的人流不会主动进入，使得商铺的消费群体主要局限为楼盘业主。因此，在这样的社区内选择商铺，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位；位置在小区深处的店铺，投资者则要慎重考虑。 

　　第三，了解商铺的使用功能。一般商铺的使用功能主要为经营、展厅或是车库用途，投资前一定要了解。若只是经营普通的家居生活用品如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营饮食类的商铺就要快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得物以稀为贵。 

　　第四，商铺的经营内容应该以便民”为主要准则。发展商设计商铺的原则也是为了方便业主，因此，商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容，而不要一味追求个性和特色。当然，要是新楼盘的新商铺，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，新房子需要装修，也会有不错的收益。